집주인-세입자, '목돈 안드는 전세' 활용법

유형은 2가지다. 우선 '임차보증금 반환청구권 양도방식'이 있다. 이 상품은 세입자가 은행으로부터 전세자금 대출을 받을 때 나중에 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리(반환청구권)를 해당 금융회사에게 넘긴다. 금융회사로서는 채권의 우선변제권을 확보해 전세대출의 담보력을 얻을 수 있으므로 세입자의 대출금리를 낮추고 한도도 늘려 줄 유인이 생긴다. 이 상품은 전세 재계약 뿐 아니라 신규 전세계약 둘다 가능하다.

임대차 계약시 세입자가 전세금을 대출한 금융회사에게 보증금 반환 청구권을 양도한다는 내용의 특약을 정해진 서식에 따라 작성하면 된다. 세입자는 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 금융회사에게 우선변제권을 인정, 전세대출의 담보력이 강화돼 저리로 전세대출을 받을 수 있게 된다.

다른 하나는 '집주인 담보대출 방식'이다. 말 그대로 세입자가 올려줄 전셋값을 집주인이 금융회사로부터 대신 대출을 받는 구조다. 세입자 입장에선 신용대출로 전세자금을 받을 경우 높은 대출금리를 적용받지만 집주인의 주택담보대출을 받아주면 대출금리를 낮춰 이자 부담을 줄일 수 있다는 취지다. 이 경우 전세 신규 계약은 불가능하고 재계약만 가능하다. 그것도 기존 전세계약을 연장하면서 보증금을 올리려고 할 때 추가되는 부분만 5000만원 한도내에서 가능하다.

세입자를 대신해 본인 집을 담보대출 받아야 하는 집주인에게는 전세대출금에 대한 소득세 비과세 혜택을 준다. 현재 3주택 이상인 집주인이 전세를 놓으면 전세보증금에 대해 시중은행의 1년 정기예금 평균금리만큼의 소득세를 물고 있는데 이를 비과세 해준다는 의미다.

또한 집주인은 세입자가 낸 연간 담보대출 이자 납입액 중 40%까지 소득공제를 받을 수 있고, 주택담보대출 규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 세제 혜택도 얻을 수 있다.

대한주택보증은 이자지급 보증 상품을 마련한다. 이는 세입자가 이자납입을 연체할 경우를 대비한 집주인을 위해 마련한 보호 장치다. 기존에 전세금이 있는 전세재계약만 대상으로 하기 때문에 세입지가 은행 이자를 연체하면 집주인이 보증금에서 정산하면 되므로 손실을 입을 가능성은 낮다. 다만 집주인이 전세금을 대출금 상환용도 등으로 이미 써 버린 경우 세입자의 밀린 대출이자를 대신 납부하기 어려운 상황에 대비한 보증상품이다.

-보증신청은 누가 하는 것인지? 절차는?▶세입자가 대출이자를 납부하지 않을 경우 보증기관이 집주인에게 이자를 대신 지급하는 이자지급보증이다. 집주인의 요구가 있다면 세입자가 이자지급보증을 신청해 보증상품에 가입해야 한다. 보증신청을 하려면 세입자가 보증기관에 보증신청서를 제출해야 하고 임대인 및 임차인의 편의를 위해 은행창구에서 대출신청 접수시 보증상품을 안내하기로 했다.

-집주인이 대출을 받을 때 전세 증액으로만 한정한 이유는▶집주인 담보대출 방식 상품은 전세 재계약때만 적용되므로 대출한도는 5000만원(지방 30000만원)까지다. 이 상품은 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 완화 등 금융지원과 세제혜택을 받을 수 있기 때문에 가계대출 증가와 재정여건 등을 감안해 재계약시 오른 전셋값에만 적용된다.

또한 집주인이 전셋값을 올려받기 위해 스스로 담보대출을 받더라도 세입자 교체를 원하지 않는다는 이례적인 사례라는 점도 대출한도를 5000만원으로 줄인 이유다.

-자격 요건 및 대출한도와 금리 수준은 ▶2가지 상품 모두 세입자의 적용 기준은 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택 세대주이며, 전세보증금은 3억원 이하(지방 2억원 이하)다. 목돈 안드는 전세는 원칙적으로 3억원까지 대출이 가능하지만 상환능력별 보증한도(부부합산 연소득의 3.5∼4.5배)로 인해 소득에 따라 대출금액이 제한될 수 있다.

부부합산 연 소득구간별 정부의 보증한도는 △1500만원 이하는 4100만원 △1500만원 초과 2000만원 이하는 연간소득의 3.5배 △2000만원 초과는 연간소득의 4배다. 다자녀·신혼·지방소재·다문화·장애인가구의 보증한도는 각각 0.5배씩 가산된다. 주택금융공사의 보증은 대출금액의 90%까지 가능하며 나머지 10%는 해당 은행에서 위험부담을 안도록 했다. 은행의 무분별한 대출을 막기 위한 최소한의 조치다.

예컨대 신혼부부의 부부합산 소득이 대출 가능요건의 최대치인 6000만원인 경우 4.5배인 2억7000만원까지 주택금융공사의 보증서 발급을 통해 대출을 받을 수 있고 나머지 3000만원은 은행 자체 신용으로 대출을 일으켜 최대 3억원의 전세자금을 지원 받을 수 있다.

2가지 상품 모두 대출금리는 평균 3%후반에서 4% 초반 수준으로 예상된다. 기존 신용대출금리(6∼7%)보다 약 2∼3%포인트 인하효과가 있을 수 있다. 전세자금보증 대출금리(4%중반)와 비교할 경우 약 0.3%∼0.5%포인트 인하될 수 있으며 보증료 인하(0.4%→0.2%)를 감안하면 세입자 입장에서 약 0.5∼0.7%포인트 인하효과가 기대할 수 있다.

-어느 은행을 찾아가면 될까▶목돈 안드는 전세 대출상품은 우선 6개 시중은행(우리·국민·하나·신한·농협·기업은행)에서 취급한다. 은행별로는 이달 23일부터 27일 사이에 상품을 내놓을 예정이다. 정부는 해당 상품이 법 개정 등 제도개선을 통해 새롭게 개발된 점을 감안해 초기의 안정적인 상품 운영을 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 선보이기로 했다. 앞으로 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획이다.

-세입자가 이자를 연체하거나 임차 기간 중 기타 비용에 대한 처리는▶계약 종료시 은행이 집주인에게 받은 세입자 몫의 임차 보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납하면 된다. 전세대출 계약서에 반영할 예정이다.

byjeon@news1.kr