올해 규제지역 다주택자 매물 7500가구 나온다…'투기성 1주택' 추가 규제

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 정부가 다주택자(2주택 이상, 개인·법인 임대사업자)가 보유한 규제지역의 대출 연장을 원천 불허하기로 하면서 올해 서울 전역과 과천·분당 등 경기 12곳 규제지역에서 최대 7500가구가 매물로 풀릴 전망이다. 금융당국은 이재명 대통령이 지적한 '비거주 1주택'에 대한 추가 규제 마련에도 고심하고 있다.

5일 금융당국에 따르면 금융위는 지난 4·1 '가계부채 관리방안'을 통해, 오는 17일부터 수도권 및 규제지역 내 다주택자의 기존 대출 연장을 원천 불허하기로 했다.

영향을 받는 다주택자의 만기 일시 상환 대출 규모는 약 4조 1000억 원으로, 아파트 1만 7000건이 해당한다. 올해 만기가 도래하는 규모는 2조 7000억 원(1만 2000건)으로 추정된다.

이중 '규제지역' 내 매물은 약 7500가구인 것으로 파악됐다. 현 규제지역은, 지난해 10.15 부동산 대책으로 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)으로 확대됐다. 확대 지정에 따라 해당 지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다.

금융당국은 앞서 무주택자가 해당 주택을 오는 12월 31일까지 허가관청에 토지거래허가신청을 접수하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 토지거래허가제도상 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예해 주기로 했다.

무주택자의 '일시적 갭투자'를 허용해 준 것으로, 규제지역 내 매물 일부가 무주택자에게 돌아갈 수 있는 셈이다.

단 갭투자를 할 수 있는 무주택자는 '현금 부자'에 국한될 것으로 보인다.

지난해 6.27 부동산 대책으로 세입자 계약기간이 끝날 때 전세보증금을 돌려받을 수 있는 생활안정자금 한도를 '1억 원'으로 제한해 놓았기 때문이다.

일례로 일정 부분 임차보증금이 있는 10억 원의 다주택자 매물을 구입할 경우, 최종 9억 원의 현금이 필요한 셈이다. 토지거래허가구역 지정으로 실거주 2년 의무가 있기 때문에, 또 다른 세입자를 구해 세를 놓는 갭투자도 막혀있다.

한편 금융당국은 이번 가계부채 관리방안에선 빠진 '비거주 1주택' 등에 대한 규제 마련도 곧바로 착수한다. 당장 오는 7일 주요 5대 은행 실무진을 불러 가계부채 관리방안에 대한 시장 동향을 논의하는 한편 향후 규제 방향도 아이디어를 모아볼 예정이다.

추가 규제는 비거주 1주택에 대한 전세대출 보증 차단, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 주담대 위험가중치(RWA) 상향 등이다.

당국은 지난해 9·7 대책을 통해 1주택자의 전세대출을 2억 원으로 제한했다. 기존 SGI서울보증(3억 원), 주택금융공사(2억 2000만 원), 주택도시보증공사(2억 원) 한도를 일괄 하향 조정한 것인데, 이를 원천 차단할 가능성이 거론된다.

또 지난해 10.15 부동산 대책을 통해 1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 처음 적용했는데, 이를 더 강화할 가능성도 있다.

주담대 RWA의 경우 기존 20%에서 25%로 추가 상향할 것으로 보인다. 이억원 금융위원장은 지난 2월 국회 업무보고에서 "주담대 RWA를 추가로 25%까지 상향하는 방안을 검토하겠다"고 말한 바 있다. 여기에 고액 주담대의 경우 추가 부담을 하는 방안도 검토된다.

doyeop@news1.kr