다주택자 대출 연장 17일부터 중단…계약 갱신 예외 허용[일문일답]

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 금융당국이 다주택자(2주택 이상, 개인·법인 임대사업자)의 '관행적 대출 연장'을 차단하기 위해 오는 17일부터 원칙적으로 만기 연장을 불허한다.

단, 주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있는 경우는 예외적으로 만기 연장을 허용하기로 했다. 임차인이 있는 경우 임대차계약 종료일까지 만기 연장을 허용해 임차인을 보호한다.

금융위원회는 1일 부동산 시장과 금융의 절연을 위한 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표하며 이같이 밝혔다.

우선 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장은 원칙적으로 불허하기로 했다.

다만 다주택자 여부 확인 시 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양주택 등 규제 적용이 곤란한 경우 등은 주택 보유 수에서 제외한다.

아울러 주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있는 경우 예외적으로 만기 연장을 허용한다.

임차인이 있는 경우에는 이날 기준 유효하게 체결된 임대차계약종료일(대책 시행일 전날까지 체결되는 묵시적 갱신, 발표일로부터 4개월 이내 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사는 갱신계약의 종료일) 만기 연장을 허용해 임차인을 보호한다.

무주택자가 해당 주택을 오는 12월 31일까지 허가관청에 토지거래허가신청을 하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 토지거래허가제도상 실거주 의무를 임대차계약종료일까지 유예해 다주택자의 신속한 매물 출회를 적극 유도해 나갈 계획이다.

다음은 금융위원회가 공개한 가계부채 관리방안 FAQ

-다주택자인 개인·임대사업자의 세부 판단기준은

▶임대사업자란 부동산 임대업을 영위하는 '세법'상 임대사업자로, 주된 영업이 임대업인 경우를 의미한다. 개인과 개인 임대사업자의 경우, 세대 기준으로 다주택자를 판단한다.

-임차인이 있는 경우에 대한 대출 만기 연장 허용범위의 구체적인 적용례는

▶이날 기준 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일까지 만기 연장 허용한다. 주택매도 곤란 등 불가피한 경우에는 발표일 후(4월 2일~) 임대차계약이 갱신돼도 갱신계약의 종료일까지 만기 연장한다.

대책 시행일 전일(4월 16일)까지 이루어지는 묵시적 갱신의 경우, 대책 발표 후 대책 내용 등을 인지하지 못해 갱신 거절의 의사표시를 못할 가능성 등을 감안해 유예기간(4월 2~16일)을 부여한다. 4월 17일에 묵시적 갱신이 이루어지는 경우는 유예 기간에 세입자에게 계약갱신 거절 의사 표명하면 임대차계약종료일인 6월 16일까지 주택 매도를 할 수 있다.

이날부터 4개월 이내에 종료(2026년 7월 31일)되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사하는 경우, 주택매도 가능 기간이 2개월 미만으로 계약갱신청구권 사용 거절이 사실상 어려워 예외를 인정한다.

-등록임대사업자의 의무임대기간이 종료된 이후에도 임대차계약이 유효하게 남아있는 경우에 대한 적용례는

▶원칙은 의무임대기간 종료일 기준, 유효하게 체결된 기존 임차인과의 임대차계약의 종료일까지 만기 연장을 허용한다. 주택 매도 곤란 등 불가피한 경우에는 의무임대기간 종료 이후 임대차계약이 갱신돼도 갱신계약의 종료일까지 만기 연장을 할 수 있다.

대책 시행일 전일(2026년 4월 16일)까지 이루어지는 묵시적 갱신의 경우 대책 발표 후 대책 내용 등을 인지하지 못해 갱신 거절의 의사표시를 못할 가능성 등을 감안해 유예기간(4월 2~16일) 부여한다. 예를 들어 의무임대기간 종료일(2026년 4월 1일) 기준 유효한 임대차계약 종료일이 2026년 6월 1일인 경우에는, 묵시적 갱신이 2026년 4월 2일 이뤄진다.

의무임대기간 종료일 4개월 이내에 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권을 행사할 경우, 주택매도 가능 기간이 2개월 미만으로 계약갱신청구권 사용 거절이 사실상 어려워 예외를 인정한다. 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해서는 새로운 매수인이 임대차계약 종료일로부터 2개월 전까지 주택 거래 후 청구권 사용 거절의 의사 표명 필요가 있는 점을 반영했다.

-발표일 기준 유효한 임대차계약 종료일이 2년 뒤(2028년 4월 1일)인 경우 2년간 대출만기 연장을 허용하는 것인지

▶이날 기준 유효하게 체결된 임대차계약 종료일이 2년 뒤인 2028년 4월 1일이어도, 통상적 만기 연장 주기(1년)에 맞춰 대출만기를 연장하고 만기 연장 주기 도래 시 추후 재심사한다.

대출만기일이 2026년 9월 1일이라고 가정 시, 2027년 9월 1일까지 1차 연장 이후, 임대차계약의 유효성(임차인 퇴거 여부 등)을 재심사해 2028년 4월 1일까지 2차 연장한다. 다른 예외 사유도 동일한 방식으로 적용한다. 다만 금융사 여신심사 과정에서 차주 신용도, 담보가치 변화 등에 따라 만기 연장이 제한될 수 있다.

-토지거래허가제도 보완의 효과는

▶현재는 토허구역 내 주택 취득 시 매수자가 4개월 내 해당 주택에 실거주해야 하므로, 임대차계약 종료 4개월 전부터 주택 거래를 할 수 있다. 즉각적인 매물 출회가 지연되는 문제가 발생할 수 있는 것이다.

이에 무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 매수하기 위해 2026년 12월 31일까지 허가관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약종료일까지 유예한다.

-만기 연장 예외사유가 중복되는 경우에 대한 적용방법은

▶만기 연장 예외 사유가 중복 시, 늦은 시점으로 적용한다.

-예외적으로 만기 연장이 허용되는 경우 심사를 위해 금융회사가 징구할 수 있는 서류는

▶임차인이 있는 경우 임대차계약서 등, 등록임대사업자는 임대사업자 등록증, 민간임대리츠·공익법인은 법인등록증 등이다.

-증여받은 주택은 예외 인정이 되지 않는 것인지

▶증여의 경우 주택 취득의 불가피성을 인정하기 어려운 측면 등을 감안해 예외 인정 대상에서 제외한다.

-중도금·이주비 대출도 만기 연장 제한되는지

▶이번 만기 연장 제한 대상에서 제외한다.

-법인 임대사업자 대상으로 HOMS 활용이 불가능한 경우에는 다주택자 여부를 어떻게 확인하는지

▶만기 연장 심사 시 해당 법인차주가 자산보유내역서, 세무자료(종합부동산세 신고서 등) 등을 통해 다주택자가 아님을 입증해야 한다. 또 만기 연장 시 다주택자가 아님을 금융기관에 확약할 필요가 있다. 적발 시 즉각적인 기한이익상실 등 불이익 조치가 이뤄진다.

-다주택자 예외 사유에 대한 세부 심사 방법은

▶매도계약이 이미 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초 매입한 경우, 민간건설임대주택, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득, 행안부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택, 문화재 등이다.

각각의 증빙서류는 매매계약서 등, 어린이집 인가증 등, 지자체 발급 준공 후 미분양주택 확인 날인 등, 임대사업자 등록증 등, 상속 등본·법원 발급 부동산 강제경매 개시 결정문 등이다.

-주담대 시 전입신고의무 이행시점은

▶대출신청일 기준 무주택자가 다주택자가 보유한 주택을 2026년 12월 31일까지 매수하는 경우, 대출실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 전입신고의무를 유예한다.

-용도 외 유용 적발 시 금융권의 '모든 대출'이 제한되는데, 이때 모든 대출의 범위는

▶사업자대출 및 가계대출(개인사업자의 경우)을 모두 포함한다.

-가계대출 약정 위반 점검에 대한 구체적 계획이 있는지

▶가계대출 약정 위반도 지속적으로 점검해 나갈 계획이며, 기한이익상실 처리를 하지 않은 건에 대해서는 은행권이 자체 점검해 즉각 조치해 나갈 예정이다.

doyeop@news1.kr