[클릭, 세무상식]주택임대소득 있는데 종합소득세 신고해야 할까?

선창규 국세청 국세조사관 = 5월은 종합소득세 신고가 있는 달이다.

특히 주택임대소득이 있는 납세자는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 종합소득세 신고를 할 의무가 있다. 그러나 모든 주택임대소득이 과세 대상이 되는 것은 아니므로 확인이 필요하다. 주택임대소득에 대해 누구에게 종합소득세 신고 의무가 있는지 알아보자.

주택임대소득의 경우 보유 주택 수에 따라 과세 대상 여부가 달라지고, 무엇에 대해 과세할 것인지도 달라진다. 이때 보유 주택 수는 남편과 아내의 주택을 합산해 계산한다.

먼저 1주택을 보유한 경우 현재 세법에서는 과세하지 않고 있다. 다만 1주택을 보유한 경우라도 국외 주택에서 발생하는 월세 수입과 기준시가 12억 원을 초과하는 국내 주택에서 발생하는 월세 수입에 대해서는 과세한다.

2주택을 보유한 경우 모든 월세 수입이 과세 대상이 되고, 보증금·전세금에 대한 간주임대료는 과세하지 않는다. 다만 올해부터는 2주택만 소유하고 전세금만 받고 있다 하더라도, 2주택 모두 기준시가가 12억 원을 초과하고 받은 전세금이 12억 원을 초과하면 간주임대료가 과세 대상이 되므로 내년에는 신고 대상이 된다.

3주택 이상 보유한 경우 모든 월세 수입이 과세 대상이 되고, 비소형주택 3주택 이상 보유하고 보증금·전세금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료까지 과세 대상이 된다.

간주임대료는 보증금이나 전세금에 대해 정기예금이자율(지난해 귀속 연 3.1%)을 적용해 산출한 금액을 임대료로 '간주'해 수입금액에 산입하는 금액을 말한다. 비소형주택은 소형주택이 아닌 주택을 말하는데 소형주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택을 말한다.

현재 세법에서는 전세 시장 안정화를 위해 소형주택에 대해서는 올해 12월 31일까지 간주임대료를 계산하는 주택 수에서 제외하고 있다.

이해를 돕기 위해 예를 들어보자. A씨는 3주택을 소유한 사람이다. 이때 소형주택이 있다면 A씨는 소형주택을 제외한 2주택자가 되고, 3주택자부터 과세하는 간주임대료는 과세 대상에서 제외된다.

종합소득세 신고는 어떻게 해야 할지 알아보자. 주택임대소득의 경우 총수입금액이 2000만 원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해 신고해야 한다. 2000만 원 이하인 경우 주택임대소득만 분리과세(세율 14%) 하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해 신고할 수 있다.

일반적으로 타소득(근로소득, 사업소득 등)이 많은 사람의 경우 분리과세가 세금 측면에서 유리하고 타소득이 없는 사람의 경우 종합과세가 유리하다. 현재 홈택스에서 분리과세와 종합과세를 비교해 볼 수 있으니 참고하시길 바란다.

주의 사항도 있다. 주택임대소득도 엄연히 사업소득이기 때문에 사업자등록을 할 의무가 있다. 사업자등록을 미등록한 경우 수입금액의 0.2% 가산세가 있으므로 미등록 사업자의 경우 종합소득세 신고할 때 가산세를 포함해서 신고해야 한다.

종합소득세 신고 대상이 되는 주택임대소득이 있다면 신고 기한은 이달 31일까지이므로 잊지 말고 신고하기를 바란다. 참고로 올해는 31일이 주말이므로 다음 달 1일까지 신고가 가능하다.

세법에 관한 궁금증이 있다면 국세청 '국세상담센터'에서 해결할 수 있습니다. 포털사이트에서 '국세상담센터'를 검색하거나, 전화상담(국번 없이 126번)도 가능합니다.