2025년까지 재건축 포함 24만호 공급…'오세훈표 뉴타운' 뜬다(종합)

구역지정 5년→2년, 주거정비지수제 폐지…재개발 6대 규제 완화
매년 25곳 이상 새 사업지 발굴…지분쪼개기 등 투기 차단책 마련

(서울=뉴스1) 이훈철 기자, 이동희 기자, 박승희 기자 | 2021-05-26 10:51 송고 | 2021-05-26 11:33 최종수정

오세훈 서울시장./뉴스1 © News1 김진환 기자

오세훈표 재개발 규제 완화의 윤곽이 드러났다.

그동안 재개발 추진에 걸림돌이 돼 왔던 주거정비지수제를 폐지하고 재개발 구역지정 기간을 5년에서 2년으로 줄여 속도를 낸다는 계획이다. 2종 7층 일반주거지역의 규제를 풀어 매년 공모를 통해 신규 재개발 구역도 25개 이상 발굴하기로 했다.

서울시는 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 13만호, 재건축 정상화로 11만호 등 총 24만호를 공급한다는 계획이다.

서울시는 26일 오세훈 서울시장 주재로 기자회견을 열고 이 같은 내용의 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했다.

이번 규제완화 방안은 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) △사전 주민동의율 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화 △매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등을 골자로 한다.

◇재개발 문턱 낮추고 매년 신규 구역 25곳 이상 지정

서울시는 우선 주거정비지수제를 폐지하기로 했다. 주거정비지수제는 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입된 제도로, 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 까다롭게 규정해 재개발 추진에 걸림돌로 지적돼 왔다.

주거정비지수제는 노후도 60% 이상 평가점수 70점 이상을 필수항목으로 주민동의, 도로연장률, 노후도, 세대밀도 등의 선택항목을 충족해야 한다. 하지만 앞으로 주거정비지수제가 폐지됨에 따라 재개발 구역 지정을 희망하는 지역은 법적요건만 갖추면 누구나 재개발을 신청할 수 있게 됐다.

현재 법적 요건은 필수항목(노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적 3분의 2 이상, 주택 접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 헥타르(ha)당 60가구) 중 1개 이상 조건을 채우면 된다.

서울시는 "현재 재개발 필요 지역 중 법적 요건이 충족되는 곳은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 그 가능 지역이 14%에 불과하다"며 "주거정비지수제 폐지는 노후 지역의 주거환경개선을 위한 해결책이 될 것"이라고 설명했다.

서울시는 또 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정 소요 기간을 5년에서 2년 이내로 단축하는 방안도 추진한다. 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 그동안 자치구에서 통상 42개월이 걸리던 정비구역 지정 기간을 14개월로 대폭 줄여 재개발 추진에 속도를 낸다는 계획이다.

재개발 추진을 위한 주민동의는 절차는 간소화하되 사전 동의율를 높였다. 현재 주민동의 절차는 주민제안 단계 10%, 사전타당성 조사 단계 50%, 정비구역 지정단계 3분의 2 동의로 이뤄졌다. 하지만 앞으로 사전타당성 조사 단계를 없애고 2단계로 축소된다. 대신 주민 갈등 최소화를 위해 주민제안 단계의 필수 동의율을 10%에서 30%로 높이기로 했다.

신규 재개발 구역 지정도 추진한다. 서울시는 기존 재개발 해제 구역 중 노후·슬럼화해 주거환경개선이 필요한 지역을 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다. 해제 지역 70%가 동북·서남권에 집중돼 있는 만큼 강북과 서남권이 최대 수혜지역으로 떠오를 전망이다. 서울시는 또 매년 재개발구역 지정 공모을 통해 연 25곳 이상의 재개발 구역을 발굴하기로 했다.

2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한을 적용하는 지역을 2종 일반주거지역으로 완화한다. 이렇게 되면 200%의 용적률을 적용, 7층 이상 건축이 가능해져 사업성이 나아질 전망이다.

◇지분쪼개기 막고 2025년까지 13만호 주택 공급

서울시는 재개발 규제 완화와 동시에 투기방지 대책도 병행해 시장 안정을 꾀하기로 했다. 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모일을 권리산정기준일로 고시하는 한편 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기는 차단할 예정이다.

후보지 선정 후에는 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 토지거래허가구역으로 지정하는 방안도 추진할 방침이다.

서울시는 이번 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 5년간 총 13만가구를 공급할 계획이라고 밝혔다. 향후 발표할 재건축 정상화 방안까지 포함하면 총 24만가구의 주택이 공급된다.

서울시는 재개발 규제 완화 실행을 위해 10월까지 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리할 방침이다.

서울시는 이번 민간 재개발 규제 완화로 공공개발이 위축되는 일은 없을 것이라고 선을 그었다.

오 시장은 "오늘 발표로 공공 재개발이 위축될 가능성은 적다. 공공 재개발도 오늘 발표된 완화 방안이 적용될 것"이라며 "주택가격 급등의 핵심원인은 수요보다 턱없이 부족한 주택공급이다. 재개발부터 정상화해 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하겠다"고 말했다.

boazhoon@news1.kr