서울 강남구 삼성동(오른쪽)과 대치동 일대 모습. 2020.6.23/뉴스1 © News1 이광호 기자

정부가 집값 안정을 위해 종합부동산세 강화 등 추가 대책을 마련 중인 가운데 해외에서도 부동산 투기를 잡기 위해 조세제도를 적극 활용하는 것으로 나타났다. 주택담보대출에 인심이 후했던 북유럽은 대출규제를 강화하고 있으며, 프랑스나 싱가포르는 단기보유 거래에 고세율을 매기고, 영국은 다주택자에 최대 15%의 부동산등록세를 부과하고 있다.

5일 기획재정부와 정치권은 당정협의를 열고 종부세 강화방안을 논의할 예정이다. 현재 국내뿐만 아니라 세계 각국에서도 주택시장 안정을 위해 조세제도 및 대출규제를 통해 거시건정성 관리를 강화하고 있다. 국토연구원이 최근 발간한 '해외 부동산정책 시리즈'에 따르면 프랑스, 싱가포르, 영국은 실수요자 중심의 부동산 조세정책을 운용하면서 다주택자나 투기 및 단기 거래에 대해 세 부담을 강화하고 있다. 복지를 추구하는 북유럽 국가에선 대출 규제를 강화하는 추세다.

◇싱가포르·프랑스, 실거주 세 부담↓ 단기보유 거래↑

싱가포르에선 다주택자가 주택을 취득할 경우 실수요자보다 최대 15% 많은 세금을 낸다. 프랑스도 부동산 과세 기준으로 실거주 여부를 반영하고 있다. 싱가포르는 실수요자에겐 1~4% 수준의 낮은 세율을, 다주택(최대15%)·외국인(20%)·법인(최대 30%)은 추가 취득세를 부과하는 제도를 운용한다. 재산세 역시 자산 임대가치에 기초해 부과하며 비거주주택이 높은 세율을 내는 구조다. 또 짧은 기간 주택을 보유한 뒤 거래할 경우 양도세를 중과(1년 미만은 12%)한다.

프랑스는 취득단계에서 5.09~5.8%의 세율을, 보유단계에선 자산 임대가치에 기초해 세액을 부과한다. 미건축지에 대해선 높은 세율을 부과한다.

부동산세는 공공기관 소유 부동산, 공공목적 비수익사업·농업용 부동산은 영구히 면제, 저소득층에 대한 임대목적의 신축주택은 15~30년 면세 혜택을 부여한다. 대신 순자산 130만 유로를 초과한 자에 대해 누진세율(0.5~1.5%)로 부동산보유세를 부과한다.

영국 런던 스트랏포드 역 주변에 위치한 올림픽선수촌 아파트 전경. /사진=머니투데이© News1

◇영국, 고가주택이 지방세 3배 더 내

영국 주택 조세정책은 취득단계에 부동산등록세(Stamp Duty Land Tax·국세), 보유단계에 카운슬세(Council Tax·지방세), 매매·이전단계에 자본이득세(Capital Gain Tax·국세)를 부과한다.

이 중 2003년 도입한 부동산등록세는 토지, 주거용 건물 등의 재산을 과세대상으로 용도·사용기간 등에 따라 각각 다른 세율 적용해 다주택자에게 취득세 중과 등 주택시장 변화에 따른 정책수단으로 활용한다.

김지혜 국토연구원 책임연구원은 "영국의 경우 임대 목적의 주택 구입대출이 2008년 이래 40%나 증가하는 등 주택가격이 급등했다"며 "임대용주택을 취득하는 다주택자에게 고율의 취득세(2016년 4월)를 부과하고 있다"고 설명했다.

생애 최초로 50만파운드(약 7억7500만원) 이하 주택을 구입할땐 비과세, 다주택자의 경우 1주택자 취득세율에 3%포인트(p) 가산된 세율을 적용해 차별을 두고 있다. 영국은 이어 2018년 10월엔 고가주택의 범위 조정과 세율을 상향하고 글로벌 금융위기에선 저가 주택에 대한 비과세 범위(12만5000파운드→17만5000파운드)를 상향해 생애최초주택구입자에 대한 비과세 범위를 확대했다.

실제 거주자의 주택 자산가치에 따라 부과하는 카운슬세도 고가주택의 세율을 저가 주택보다 3배가량 높게 책정한다. 자본이득세의 경우 소득에 연동돼 세율이 결정되는 구조로 설계해 고소득자일수록 세 부담이 크고 거주기간 등 비과세 요건이 엄격하다.

◇북유럽 DTI·LTV 등 대출규제 강화

스웨덴과 덴마크, 네덜란드 3개국 부동산 금융정책은 주택담보대출비율(LTV)·소득대비 상환금 비율(DSTI)·총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제와 거시건전성 관리를 위한 규제로 나뉜다.

이중 보수적인 금융정책을 펼치고 있는 덴마크는 대출기준과 고위험가구에 대한 규제를 강화했다. 지난  2017년엔 주택가격이 상승세를 보인 코펜하겐 등을 중심으로 신규 대출 시 DTI가 400%보다 높은 가구에 한해 주택가격 하락률 10%를 적용할 경우 순자산이 적자이면 대출을 차단하고 있다.

주택대출 관련 대출이 많았던 네덜란드도 최근 세제감면 혜택을 축소하는 등 규제 강화에 힘쓰고 있다. LTV 규제는 2012년 상한 106%를 시작으로 매년 1%씩 낮춰 2018년 100%가 적용되고 있으며 DSTI 및 LTI 규제도 소득과 금리수준에 따라 차등 적용한다.

스웨덴은 주택대출에 대한 세제혜택 등이 가계부채 증가의 원인으로 분석해 LTV 규제를 시작으로 최근 대출상환방식 등의 규제를 강화하는 추세이다. 거시건전성 관리를 위해 2019년 9월부터 경기대응 완충자본 비율(CCyB) 2.5%를 적용하고 있으며, 경제성 테스트 등도 시행 중이다.

김지혜 연구원은 "북유럽 3개국이 주택가격 급등과 가계부채 증가에 대응하기 위해 최근 대출규제 및 거시건전성 관리를 강화하고 있는 것은 우리에게 시사점을 준다"고 전했다.


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