자료사진 2023.1.17/뉴스1 © News1

아파트 부정청약 분양권이 취소됐다고 하더라도 분양대금의 20% 위약금 조항은 과다한 조항에 해당하고, 시행사가 약관설명 의무를 이행하지 않으면 ‘위약금 부과는 무효’라는 법원의 판결이 나왔다.

국토교통부의 행정지도에 반하는 시행사의 위약금 부과 관행에 법원이 거듭 제동을 걸었다.앞서 지난해 9월 서울중앙지법 민사213단독(판사 이현종)은 “시행사가 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세하게 약관설명의무를 이행하지 않은 경우 위약금 조항은 무효이므로, 시행사는 청약자에게 분양대금 10%의 위약금을 반환하라”고 선고한 바 있다.

여기에 더해 이번에 ‘분양대금 20%의 위약금 조항에 대해서도 약관설명의무가 이행돼야 한다’는 법원의 판단이 나온 것이다.

8일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사206단독(판사 장원지)은 청약자(수분양자) A씨가 B시행사를 상대로 제기한 계약금반환 소송에서 “피고들은 원고에게 1억8192만1900원 등을 지급하라”고 판결하면서 원고의 손을 들어줬다.부정청약이란 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 아파트 청약을 해 당첨된 경우를 일컫는다.

이번 판결은 아무리 부정청약 분양권 취소일지라도, 시행사는 위약금에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행해야 한다는 판단이다.

B시행사 아파트는 계약금을 분양대금의 20%로 정하고, 청약자가 주택법 위반행위를 했을 경우 계약금 전액(분양대금 20%)을 위약금으로 몰수한다고 공급계약서에 규정했다.

재판부는 “공정거래위원회는 위약금으로 총 분양대금의 20%를 정한 약관조항을 불공정한 과다 위약금 조항으로 예시하고 있다”고 강조하며, 위약금 조항이 약관설명의무의 면제대상으로 볼 수 없다고 판시했다.

또한 이 사건 공급계약서 말미의 ‘주택공급계약서의 주요사항 및 기타사항에 대해 충분히 설명을 받으셨습니까’라는 질의에 원고가 ‘받았음’이라 기재하고 서명을 했다고 할지라도, 위약금 조항을 구체적이고 상세하게 설명했다고 볼 수 없다고 판단했다.

주택법령의 주무관청인 국토교통부는 주택법령 위반에 따른 공급계약 취소 시 위약금을 부과하지 말라는 행정지도를 하고 있다. 주택법령에 공급계약 취소의 경우 위약금에 대해 규정하고 있지 않기 때문이다. 이에 따라 공정거래위원회가 공시한 아파트 분양계약의 표준약관에도 주택법령 위반의 경우에 위약금 조항을 제외하고 있다.

이 사건을 대리한 법률사무소 한유 문성준 변호사는 “법원이 ‘일반적인 거래에서 위약금은 대금의 10%인데, 위약금을 대금의 20%로 규정한 조항’은 ‘과다 위약금 조항’이라는 내용을 판시한 점이 중요한 법원 판단 포인트”라는 입장을 밝혔다.

또한 문 변호사는 “일반 거래에서 계약서 ‘말미’에 ‘부동문자’로 표시된 부분에 고객이 형식적으로 동일하게 기재하는 관행만으로는 약관의 구체적이고 상세한 설명의무를 이행한 것으로 볼 수 없다는 법원 판단은 시행사가 공급계약서 말미에 형식적으로 청약자의 확인 서명을 받는 방식으로 약관설명의무를 ‘형해화(형식만 있고 가치나 의미가 없게)’ 하는 관행에 철퇴를 가한 중요한 판결”이라고 강조했다.

그러면서 “이번 판결에서 명시적으로 판단하지 않았지만, 위약금을 분양대금의 20%로 규정한 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조에 규정된 의해 불공정한 약관 조항에 해당하므로 무효”라는 법률적 견해도 덧붙였다.

문 변호사는 “부정청약의 경우 위약금 몰취 여부에 대해 행정부(국토교통부) 정책 집행과 사법부(법원)의 판결에서 통일성이 이뤄져야 분양계약 거래질서의 혼선이 해소될 수 있다”고 설명했다.


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