김기대 부동산소비자보호기획단장 "이상징후 조기 포착해 피해 막겠다"

(세종=뉴스1) 조용훈 기자

부동산 거래에서 위법행위가 발생한 뒤 적발하는 데 그치지 않고, 이상징후를 조기에 포착해 소비자 피해가 확산되기 전에 대응하겠습니다."

김기대 국토교통부 부동산소비자보호기획단장은 부동산 거래의 허위·과장 광고와 이상거래를 조기에 포착하고 조사·관계기관 통보·수사로 이어지는 대응체계를 강화하겠다고 밝혔다.

서울·경기 주택시장과 신규 공급지 인근의 이상거래 3327건을 조사해 1092건을 위법 의심 거래로 관계기관에 통보한 데 이어 온라인 광고 감시도 확대하고 있다. 국토부는 최근 1년간 온라인 부동산 광고를 점검해 위법 의심 광고 1만 412건을 적발했다.

김 단장은 인공지능(AI)을 조사 대상 선별에 활용하되 실제 위법 여부는 계약서와 자금조달계획서 등 증빙 확인을 거쳐 판단하겠다고 강조했다.

김 단장은 지난 18일 뉴스1과 진행한 인터뷰에서 "부동산소비자보호기획단은 부동산 거래 과정에서 발생하는 허위·과장 광고, 이상거래 등 시장교란 행위를 조기에 포착하고 국민의 재산권을 보호하는 역할을 수행하고 있다"며 이같이 말했다.

기획단은 인터넷 표시·광고를 상시 모니터링하는 매물검증, 실거래 신고자료와 시장 동향을 분석하는 거래조사, 잔금 지급 뒤 소유권 이전등기 등을 살피는 사후관리 체계를 운영하고 있다. 거래가 끝난 매물이 계속 광고되는 경우 등을 확인해 지방자치단체에 조치를 요청하고, 이상거래가 의심되는 경우 정밀조사를 진행한다.

행정조사만으로 대응이 어려운 사안은 부동산 특별사법경찰 수사와 연계한다. 집값 담합·무등록 중개 등은 부동산 거래질서 교란행위 신고센터를 통해 접수받아 관계기관 조치로 연결하고 있다.

기획단은 가격 상승과 주택 공급 정책 발표 등에 편승한 투기성·편법 거래를 차단하기 위해 서울·경기 지역을 중심으로 이상거래 기획조사를 벌이고 있다.

올해 4월 발표한 서울·경기 주택 이상거래 기획조사에서는 2255건을 조사해 746건의 위법 의심 거래를 확인했다. 지난 7월에는 1·29 수도권 신규 주택공급 확대 방안에 따른 신규 공급지 인근 거래를 집중 점검해 법인 명의 매수, 외지인 매수, 단기간 반복 매매 등 시장질서 교란 우려가 있는 1072건 중 346건을 위법 의심 거래로 분류했다.

확인된 위법 의심 거래는 국세청, 금융위원회, 지방자치단체 등 관계기관에 통보됐다.

김 단장은 "실거래 신고자료와 시장 동향을 종합 분석해 조사 필요성이 높은 거래를 선별하고 있다"며 "서울·경기 아파트 이상거래와 전세사기 의심 거래, 공동주택 직거래 등을 중심으로 정밀조사를 진행하고 있다"고 말했다.

이어 "주택 공급 발표 지역이나 가격 변동이 큰 지역, 직거래·외국인 거래 등 시장 상황에 따라 이상징후가 나타나는 분야를 면밀하게 살펴볼 것"이라며 "조사 필요성이 높은 거래는 신속히 점검하겠다"고 덧붙였다.

조사 과정에서는 자금조달 과정과 계약 내용 등을 확인한다. 세금 탈루·편법 증여·법인자금 유용 등의 의심 사안은 관계기관 권한에 따라 후속 확인이 이뤄지며, 위법 의심 거래 통보는 혐의 확정이나 처분을 의미하지 않는다.

기획단의 이상거래 조사와 소비자 보호 정책은 실거래 신고정보를 토대로 한다. 국토부가 공개하는 실거래 정보는 소비자의 거래 판단뿐 아니라 이상거래 조사에도 활용된다.

김 단장은 "거래가격뿐 아니라 직거래 여부, 중개사 소재지, 등기일, 계약 해제 여부 등을 함께 공개해 국민이 실제 거래가와 거래 이후 등기 진행 상황까지 확인할 수 있도록 하고 있다"며 "실거래 정보는 소비자의 합리적 판단과 이상거래 조사 모두에 중요한 기초자료"라고 설명했다.

온라인 허위·과장 광고 감시에서는 소비자가 실제 매물로 오인할 만한 사례가 잇따라 적발됐다. 국토부는 2025년 7월부터 올해 6월까지 1년간 부동산 온라인 광고를 점검해 위법 의심 광고 1만 412건을 적발했다.

실제 광고에는 '단독주택'이라고 표시했지만 건축물대장상 용도가 숙박시설인 매물이 있었다. '융자금 없음'이라고 광고했지만 등기부등본을 확인한 결과 12억 원 상당의 근저당권이 설정된 사례도 적발됐다. 시세보다 저렴한 원룸을 내놓으면서 지번과 위반건축물 정보를 누락하거나 분양컨설팅업체 직원·중개보조원이 '전세 가능, 상담 환영' 등의 문구로 광고한 사례도 있었다.

김 단장은 "거래 이전 단계에서 허위·과장 광고로 소비자가 잘못 판단하지 않도록 온라인 표시·광고를 상시 모니터링하고 있다"며 "거짓 개발정보나 확정되지 않은 계획을 앞세워 계약을 유도하는 행위에도 적극 대응하겠다"고 말했다.

그는 소비자들에게 광고 내용만 믿지 말고 계약 전 공적 장부를 직접 확인할 것을 당부했다. 건축물 용도와 면적, 융자금, 소재지, 위반건축물 여부 등은 건축물대장과 등기부등본 등을 통해 확인할 수 있다. 광고 게시자가 실제 개업공인중개사인지, 주변 시세와 비교해 지나치게 저렴한 매물은 아닌지도 살펴봐야 한다.

지난 6월 16일 개정·공포된 부동산 거래신고 등에 관한 법률에는 거짓 개발정보 유포와 확정되지 않은 개발계획을 확정된 사실처럼 제공하는 행위를 금지하는 규정이 신설됐다. 인터넷 부동산 거래 관련 표시·광고에 소재지·면적·가격 등 필요한 사항을 명시하도록 하는 내용도 담겼으며, 개정법은 2026년 12월부터 단계적으로 시행될 예정이다.

기획단은 한국부동산원의 AI와 데이터 분석기법을 활용해 전세사기와 직거래·편법증여 의심 거래 등의 이상징후를 찾아 조사 대상을 선별하고 있다.

김 단장은 "AI가 위법 여부를 최종 판단하는 것은 아니며 조사 필요성이 높은 대상을 선별하기 위한 보조수단"이라며 "계약서와 자금조달계획서 등 증빙자료를 확인하고 사실관계를 조사한 뒤 관계 법령에 따라 판단한다"고 말했다.

김 단장은 전세사기와 기획부동산을 소비자가 특히 경계해야 할 유형으로 꼽았다. 그는 "전세 계약 전에는 선순위 권리관계와 세금 체납 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다"고 당부했다.

기획부동산은 토지를 실제 이용가치와 무관하게 공유지분 형태로 판매하거나 개발 가능성을 과장해 고가에 판매하는 수법이 대표적이다. 김 단장은 "가계약금·예치금·조사비 등 선입금을 요구하거나 공문서가 아닌 영상·홍보 책자만으로 개발 가능성을 설명하는 경우 계약을 보류해야 한다"고 설명했다.

김 단장은 "현장의 목소리와 시장 데이터를 바탕으로 불합리한 제도를 지속적으로 개선하고, 국민이 체감할 수 있는 부동산 소비자 보호 정책을 추진하겠다"고 말했다.

◇김기대 국토교통부 부동산소비자보호기획단장

△1973년생 △경북 영천 △무학고 △고려대 경제학과 △영국 요크대 경제학 석사 △행시 42회 △국토교통부 도시경제과장 △국토교통부 대중교통과장 △국토교통부 항공정책과장 △국토교통부 재정담당관 △미주개발은행(IDB) △국토교통부 도시정비기획과장 △국토교통부 도로정책과장 △국토교통부 부동산소비자보호기획단장

joyonghun@news1.kr