장특공제도 '실거주 시대'…초고가 1주택 양도세 최대 4.3배

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 장기보유 중심에서 장기거주 중심으로 개편하면서 초고가 주택의 양도세 부담이 최대 4.3배까지 늘어난다. 공제 한도도 20억 원에서 10억 원으로 절반으로 줄면서 2029년 이전 고가 주택 매물 출회와 실거주 전환이 새로운 변수로 떠올랐다.

시장에서는 이번 개편으로 고가 주택 보유자의 매도와 실거주 선택이 동시에 늘어날 것으로 내다봤다. 세 부담이 커지기 전에 집을 처분하거나 절세를 위해 매도에 나서는 한편, 공제 혜택을 받기 위해 실거주를 선택하면서 전월세 시장의 변동성도 커질 수 있다는 분석이 나온다.

4일 재정경제부의 2026년 세제개편안에 따르면 기존에는 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받던 장특공제가 거주 중심으로 전면 개편된다.

내년에는 현행 제도를 유지하고, 2028년 중간단계를 거쳐 2029년부터는 거주 기간에만 연 8%(10년 최대 80%)의 공제를 적용한다. 공제 최대 한도액도 2028년 20억 원에서 2029년 10억 원으로 줄어든다.

특히 양도차익이 20억 원 이상인 고가 주택은 장기거주소득공제로 전환되면 세 부담이 지금보다 크게 늘어난다.

재정경제부 문답자료에 따르면 1주택자가 12억 원에 주택을 취득해 2년 거주·10년 보유한 뒤 32억 원에 매각하면 현재는 총 48%(거주 8%·보유 40%)의 공제율이 적용돼 공제액은 6억 원이다. 이에 따른 세액은 2억 3600만 원이다.

같은 사람이 2029년 개편안에 따라 거주 기간에 대해서만 16%의 공제율을 적용받으면 공제액은 2억 원으로 줄고 세액은 4억 500만 원으로 약 1.7배 늘어난다.

25억 원에 주택을 취득해 75억 원에 매각한 1주택자(10년 거주·10년 보유)는 현재 거주 40%와 보유 40%를 합한 80%의 공제율을 적용받는다. 공제액은 33억 6000만 원, 세액은 3억 1600만 원이다.

다만 같은 사람이 2029년 거주 공제율 80%를 적용받더라도 장기거주공제액이 10억 원 한도에 걸리면서 세액은 13억 7300만 원으로 약 4.3배 늘어난다.

전문가들은 이번 장특공제 개편이 2029년 이전 일부 고가 주택의 매물 출회를 앞당길 수 있다고 진단했다. 집을 처분한 뒤 더 상급지나 중상급지로 이동할 경우 매매시장과 전월세 시장에도 새로운 변화가 나타날 수 있다고 봤다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "거주 중심 공제율 최대치인 80%를 적용받더라도 2029년부터는 공제 한도가 10억 원으로 제한된다"며 "이미 공제 한도를 채운 고가 주택 보유자는 보유세 부담까지 커지는 만큼 집을 계속 보유할 유인이 줄어 처분을 검토할 수 있다"고 말했다.

이어 "반면 공제 한도에 미치지 않는 집주인은 실거주 혜택이 커지는 이번 세제개편안에 따라 실거주를 선택할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원도 "거주 기간이 짧거나 장기간 보유만 했던 1주택자는 2029년 이전 주택을 처분하고 다른 지역으로 이동하는 방안을 검토하게 될 것"이라며 "더 상급지든 중상급지든 정주 여건이 좋은 곳으로 이동할 가능성이 높다"고 말했다.

실거주 중심 세제 개편이 전월세 시장의 변동성을 키울 수 있다는 우려도 나온다.

남혁우 연구위원은 "장특공제 축소와 거주 중심 세제 개편으로 보유 기간이 짧은 고가 비거주 1주택자는 절세를 위해 실거주를 선택할 가능성이 있다"며 "이 경우 기존 임차인이 거주하던 주택이 실거주용으로 전환되면서 임대 물량이 감소할 수 있다"고 말했다.

또 "밀려난 임차 수요가 다시 시장에 유입되면 전월세 가격 변동성이 확대될 가능성도 있다"고 설명했다.

dkim@news1.kr