용산 개발 직접 뛰어드는 코레일…토지매각 대신 지분투자 검토

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국철도공사(코레일)가 용산국제업무지구 개발사업에서 기존 토지 매각 중심 방식을 벗어나 직접 개발과 지분투자 등 다양한 사업 참여 방안을 검토한다. 공공이 개발이익을 장기적으로 확보하는 구조를 마련하기 위한 것으로, 정부의 공공개발 확대 기조와도 맞닿아 있다는 분석이다.

19일 관련 업계에 따르면 코레일은 최근 '용산서울코어 코레일 사업참여 다각화 방안 및 최적 투자모델 수립' 용역을 발주했다.

용역의 핵심은 토지 매각 외에도 직접 개발과 토지임대, 지분참여, 대물취득(대물변제) 등 다양한 사업 방식을 검토해 최적의 투자모델을 마련하는 것이다.

코레일은 우선 자체 재무 여력을 분석해 최대 투자 가능 규모를 산정한 뒤 이를 토대로 복수의 투자 시나리오를 마련할 계획이다. 이후 사업성과 재무 안정성을 종합적으로 비교해 최적의 사업 참여 방식을 도출한다는 구상이다.

사업 방식도 블록별 특성에 맞춰 차별화한다. 국제업무·업무중심·업무지원 등 용도별 특성을 반영해 직접 개발과 간접 참여를 적절히 조합하고, 토지임대와 지분투자 등을 활용해 장기적인 임대·투자 수익을 확보하는 구조를 검토한다.

대규모 투자에 따른 회계·세무 리스크 관리 방안도 함께 마련한다. 국제회계기준(K-IFRS)에 따른 연결회계 편입 가능성과 취득세·법인세 등 세무 영향을 분석해 재무 건전성을 유지할 수 있는 투자기구 설계 방안도 검토 대상에 포함됐다.

서울 용산구 한강로3가 용산정비창 부지(45만 6000㎡)에 추진되는 용산국제업무지구 개발사업은 총사업비 51조 원이 투입되는 국내 최대 규모의 복합개발 프로젝트다.

업무·마이스(MICE)·호텔·주거 기능이 결합된 초고밀 복합도시를 조성하는 사업으로, 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 약 14조 원 규모의 도시개발사업을 공동 시행한다. 공공이 기반시설을 먼저 구축하고 민간이 개별 필지를 개발하는 방식으로 추진 중이다.

용산국제업무지구는 사업 규모와 상징성이 큰 만큼 공공이 직접 개발이익을 확보하는 새로운 개발 모델의 시험대가 될 것이라는 평가도 나온다.

코레일이 기존 토지 매각 중심 구상에서 직접 사업 참여까지 검토하는 배경에는 정부의 공공개발 확대 기조가 자리하고 있다.

이재명 대통령은 공공이 조성한 택지를 민간에 매각하는 기존 방식은 개발이익이 건설사 등 민간 사업자에 집중되는 구조라며 개선 필요성을 강조해 왔다. 이에 따라 LH도 공공택지를 민간에 매각하는 대신 직접 사업을 시행하는 방식을 확대하기로 했다.

코레일 역시 용산국제업무지구에서 단순한 토지 공급자를 넘어 직접 개발 주체로 참여 범위를 넓혀 개발이익을 확보하는 방안을 모색하는 것으로 풀이된다.

코레일 관계자는 "용산서울코어 내 부지를 개발함에 있어 토지 매각 방식에 더해 직접 개발과 간접 참여(토지임대·지분참여·대물변제 등)를 도입해 사업 참여 구조를 다각화함으로써 공사의 재무구조 안정성과 수익성을 확보하고 정부 정책에 부합하는 최적의 개발사업 구조를 설계하기 위한 것"이라고 말했다.

wns8308@news1.kr