강남 월세 250만원, 외곽 전세 감소…서울 임대시장 달라졌다

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 서울 아파트 임대시장에서 월세 비중이 빠르게 늘며 전세 중심 구조가 변화하고 있다. 서울 아파트 평균 월세가 150만 원을 넘어 역대 최고치를 기록한 가운데 신규 임대차 계약에서 월세 비중도 절반을 넘어섰다. 강남권 고액 월세와 외곽 지역 전세 매물 감소가 동시에 나타나면서 임대시장 구조가 바뀌는 모습이다.

9일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트 평균 월세는 150만 4000원으로 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 서울 전역 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화, 다주택자 규제와 전세 대출 관리, 전세 사기 여파 등이 겹치며 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 흐름이 뚜렷해졌다는 분석이다.

특히 강남권의 월세 수준은 서울 평균을 크게 웃돈다. 강남구 266만 3000원, 서초구 258만 9000원, 송파구 208만 6000원, 용산구 268만 1000원으로 강남3구와 용산구의 평균은 약 250만 원에 달한다. 서울 평균보다 100만 원 높은 수준이다. 역세권·학군지·브랜드 단지를 중심으로 '월세 200만~300만 원대'가 더 이상 낯설지 않다는 평가다.

월세 500만 원 이상 고액 계약 비중도 꾸준히 증가하며 시장 상단 가격을 끌어올리고 있다는 분석이 나온다.

서울 전체 임대 구조에서도 월세 비중 확대 흐름이 뚜렷하다. 국토교통부에 따르면 지난해 보증부월세·반전세를 포함한 서울 전체 주택의 월세 거래 비중은 64.4%로, 2023년 56.2%, 2024년 60.3%에서 해마다 상승했다.

아파트 월세 비중은 같은 기간 42.3%→43.2%→44.8%로 완만히 늘었지만, 비아파트는 63.7%→69.0%→74.8%로 뛰어 빌라·다세대·오피스텔 등 비아파트 시장에선 월세가 이미 '기본값'이 됐다는 해석이 나온다.

전세 매물 감소는 월세 전환을 부추기는 요인이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 2만 9569건에서 최근 1만 7832건으로 39.7% 줄었다. 성북구(-90.6%), 관악구(-80.8%), 노원구(-78.3%) 등 외곽·중저가 지역에서도 전세 매물이 급감하면서 청년과 신혼부부가 상대적으로 부담이 적은 전세를 찾기 어려워지는 상황이다.

시장에서는 토지거래허가구역 확대, 다주택자 세제 강화, 전세 대출·보증 규제, 전세 사기 후폭풍이 전세 공급과 수요를 동시에 위축시키면서 월세 중심 구조를 고착시키고 있다고 진단한다.

수급 측면에서도 '월세 시대'를 되돌리기 쉽지 않다는 우려도 제기된다. 서울 공동주택 입주 예정 물량은 올해 2만 7158가구에서 내년 1만 7197가구로 줄어들 전망이다. 절대 물량 기준 9961가구, 비율로는 36.7% 감소하는 것으로, 이미 제기돼온 '입주 공백' 우려를 키우는 신호다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "전세 매물 감소와 입주 축소가 동시에 이어지면서 전세 시장에서 선택지는 더 좁아지고 있다"며 "세입자들은 강남의 고액 월세와 외곽의 월세 전환 사이에서 사실상 월세 외 대안을 찾기 어려운 구조에 내몰릴 수밖에 없다"고 지적했다.

joyonghun@news1.kr