강남3구아파트값 '마이너스' 전환…서울 집값 조정 시작되나

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 지난해부터 서울 아파트값 상승을 주도하던 강남과 한강벨트 주요 자치구에서 2년여 만에 매매가격 하락 전환이 나타났다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 출회되면서 상급지 가격 조정이 시작된 영향으로 분석된다.

26일 한국부동산원의 2월 4주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승해 지난주(0.15%)보다 상승폭이 줄었다.

서울 전체는 상승세를 유지했지만, 지난해 아파트값 상승을 이끌었던 주요 자치구에서는 하락 전환이 나타났다.

강남구는 전주 대비 0.06% 하락했다. 이는 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만이다. 서초구도 0.02% 하락해 같은 기간 이후 100주 만에 마이너스로 돌아섰다.

송파구도 0.03% 하락해 지난해 3월 24일 이후 47주 만에 하락 전환했다. 한강벨트에서도 하락세가 나타났다. 용산구는 0.01% 하락했으며 2024년 3월 4일 이후 101주 만으로 2년여 만에 하락 전환했다.

시장에서는 이 같은 서울 주요 상급지의 온도 변화를 다주택자 규제 강화에 따른 세금 부담에서 찾고 있다. 5월 9일 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남 3구와 용산 등 조정대상지역 고가 주택 보유자들이 매물을 처분하는 움직임이 나타나고 있다는 분석이다.

중과 유예가 종료되면 조정대상지역 주택 양도 시 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가되는 중과가 부활한다. 보유세 부담과 고금리, 대출 규제까지 겹치면서 상급지 주택 보유자들이 급매물 출회를 통해 선제적으로 차익 실현에 나서고 있다는 해석이 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "각종 규제로 매물 적체 현상이 이어지는 가운데 가격 조정이 가능한 급매물이 출회되면서 주요 상급지에서 가격 하락이 나타난 것"이라고 말했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석위원은 "대출 규제가 강화된 상황에서 양도세 중과 재개와 종합부동산세 부담 등이 서울 주요 지역의 가격 하락 요인으로 작용한 것"이라며 "특히 지난해 상승폭이 컸던 상급지를 중심으로 가격 조정이 시작된 것으로 판단된다"고 전했다.

전문가들은 서울 상급지발 가격 하락이 다른 지역으로 확산될 가능성도 제기했다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남권 등 서울 상급지의 가격 조정은 인근 지역의 가격 상승 기대 심리를 위축시키며 대출 의존도가 높은 외곽 지역일수록 하락 압력에 민감하게 반응할 수 있다"고 분석했다.

김효선 수석위원은 "하반기 종합부동산세 강화 움직임 등을 고려하면 올해 서울 아파트 가격 상승폭이 둔화되거나 하락세가 이어질 가능성도 있다"고 전망했다.

남혁우 연구원은 "향후 강남권뿐 아니라 한강벨트에서도 매도세가 이어지면서 가격 하방 압력이 상급지에서 중상급지로 전이될 수 있다"고 말했다.

다만 송 대표는 "5월 9일 이후 매물 잠김 현상과 선호 단지의 대기 수요가 하락 폭을 제한하는 변수로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.

dkim@news1.kr