작년 서울 집값 최고 상승률…신축 아닌 재건축 단지가 견인

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 지난해 서울 아파트값이 통계 작성 이래 가장 높은 상승률을 기록한 가운데, 가격 상승을 주도한 건 신축이 아닌 준공 20년 초과 구축 아파트로 나타났다. 특히 강남권 재건축 단지가 서울 전체 흐름을 앞서 끌어올리며 상승장을 견인했다는 분석이 나온다.

23일 한국부동산원에 따르면 2025년 서울 아파트 매매가격지수 연간 변동률은 8.98%로 집계됐다. 이는 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준이다.

준공 연한별로 보면 20년 초과 아파트 매매가격지수는 8.76% 상승해 △5년 이하 7.73% △10년 초과 15년 이하 7.72% △15년 초과 20년 이하 6.74%를 웃돌았다. 서울 전체 기준으로는 5년 초과 10년 이하 구간이 9.45%로 가장 높은 상승률을 기록했지만, 20년 초과 구간 역시 평균을 상회하며 '연식이 오래될수록 덜 오른다'는 기존 흐름과는 다른 모습을 보였다.

강남3구가 포함된 동남권에서는 노후 단지의 상승세가 더욱 두드러졌다. 동남권 20년 초과 아파트 매매가격지수는 16.73% 치솟아 △5년 이하 10.01% △5년 초과 10년 이하 12.01% △10년 초과 15년 이하 14.04% △15년 초과 20년 이하 12.09%를 모두 상회했다.

서남권에서도 20년 초과가 8.53%로 △5년 이하 7.79% △5년 초과 10년 이하 5.89% △10년 초과 15년 이하 4.68% △15년 초과 20년 이하 4.56%를 제치며 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 남부 권역 전반에서 '구축이 신축보다 더 오른' 흐름이 공통적으로 나타난 셈이다.

강남의 대표적 재건축 단지인 압구정 신현대 61평은 지난해 말 128억 원에 거래되며 연초 대비 약 40% 상승했다. 은마아파트(34평)는 36.5%, 잠실주공5단지(35평)는 39% 오르며 동남권 평균 상승률(16.73%)의 두 배를 웃돌았다. 강남 핵심 재건축 단지들이 이번 상승장의 상징 구간으로 부각된 배경이다.

재건축 연한에 도달했거나 이를 넘긴 강남·서남권 핵심 단지에 대한 기대가 이런 흐름을 뒷받침했다는 분석이 많다.

압구정·잠실·반포·대치와 여의도·목동·구로·관악 일대 재건축 사업지는 입지가 이미 검증된 데다, 안전진단 기준 조정과 규제 완화 논의로 사업 속도 개선 기대가 커지면서 장기 보유 수요가 유입됐다.

실수요자는 최신 신축으로 이동하고, 투자 수요는 재건축 모멘텀을 보유한 구축으로 향하는 이원화 구조가 굳어졌다는 평가다. 다주택 규제와 세 부담을 고려해 여러 채를 분산 매입하기보다 상급 입지의 재건축 가능 단지 한 채에 자산을 집중하는 '똘똘한 한 채' 전략이 강화됐다는 해석도 나온다.

서울 압구정의 한 공인중개사무소 관계자는 "최근 30~40대 자산가를 중심으로 규제와 세금 부담을 감안해 재건축 이후 가치 상승 여력이 큰 단지에 자금을 집중하는 분위기"라고 말했다.

joyonghun@news1.kr