개발업계 "PF 자기자본 가치 평가기준 보완 필요…상승분도 반영"

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 정부가 23일 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 제도 개선안을 발표한 가운데, 디벨로퍼업계는 정책 취지에는 공감하지만 추가 보완책이 필요하다고 본다.

한국디벨로퍼협회는 이날 오후 공식입장을 통해 "시장 충격 완화를 위한 단계적 시행은 긍정적"이라며 "자기자본 가치 평가 기준, 거액신용공여 규제 등 세부 실행에는 PF의 특성을 반영한 보완이 필요하다"고 밝혔다.

금융위원회가 이날 발표한 방안의 핵심은 시행사의 자기자본비율 상향이다. 현재 국내 시행사의 평균 자기자본 비율은 3% 수준이다.

이에 따라 시행사는 적은 자본을 큰 수익을 거두지만, 사업 실패 리스크는 돈을 빌려준 금융회사으로 이어진다는 지적이 나왔다.

이에 정부는 자기자본비율 20%를 맞춰야 대출이 가능하도록 기준을 올리기로 했다. 1년 준비기간을 거쳐 2027년부터 5%, 10%, 15%, 20%로 4년에 걸쳐 단계적으로 상향할 방침이다.

업계는 제도의 단계적 시행과 신규 취급부 적용 원칙은 긍정적으로 봤다. 하지만 자기자본을 평가하는 방식에는 우려를 제기하고 있다. 자기자본으로 인정되는 토지비가 최초 매입가격이라는 점이 문제라고 지적했다.

협회 관계자는 "자기자본 가치 평가 기준의 현실화가 필요하다"며 "자기자본 가치는 사업 진행에 따라 변동한다"고 말했다.

이어 "인허가 완료 시점에서 프로젝트의 토지가치 상승분을 자기자본 평가에 반영하는 방안 등의 검토를 건의한다"며 "초기 고위험 단계에서 자본을 투입한 지분 투자자에게 상응하는 수익이 보장돼야 외부 자본 유입이 가능하다"고 덧붙였다.

업계는 거액 신용공여 규제의 동일차주 산정 기준에 대한 우려도 드러냈다. 통상 시행사는 프로젝트마다 별도 법인(PFV)을 세워 사업을 진행한다. 모기업이 무너져도 개별 프로젝트에 영향이 가지 않도록 하기 위해서다.

업계는 정부가 특정 시행사의 여러 PFV를 하나로 묶어 대출규제를 적용하면 부작용이 생길 수 있다고 봤다.

협회 관계자는 "동일차주 산정 시 PFV의 독립성이 어떻게 반영되는지 명확하지 않다"며 "동일 시행사가 참여하는 복수의 PFV를 연결차주로 합산 적용하면 PF 핵심 원칙(사업주와 프로젝트 분리)이 사실상 무력화될 수 있다"고 전했다.

이어 "PF는 사업주와 프로젝트가 분리된 채 프로젝트 단위의 독립적인 위험과 수익을 평가·배분하는 것이 본질"이라고 설명했다.

규제 강화 기조가 금융권에 먼저 반영돼 정상적인 사업장까지 대출이 막힐 수 있다는 목소리도 있다.

협회 측은 "정부의 규제 강화 메시지가 금융권에서 선제적으로 반영되면 양호한 사업장에도 대출 축소와 신용경색이 나타날 수 있다"고 말했다.

또 협회 관계자는 "시장 위축으로 주거 공급 지연이 가속화되고 있다"며 "정책의 목표가 시장 축소가 아닌 선진화라는 방향성이 시장에 명확히 전달돼야 한다"고 전했다.

woobi123@news1.kr