서울 아파트 거래 10분의 1로 급감…10·15 대책, 실수요까지 위축

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 역대급 규제로 불리는 정부의 10·15 부동산 대책 이후, 서울 아파트 거래량이 지난달 대비 10분의 1 수준으로 급감했다. 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 수요자 매매심리에 큰 영향을 미치면서, 천정부지로 치솟던 집값 상승세도 한풀 꺾였다. 당분간 서울 아파트 매매시장은 관망세 속 하향 안정화가 이어질 전망이다.

14일 국토교통부에 따르면 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 지난달 20일부터 이달 13일까지 아파트 매매는 784건에 불과했다. 같은 달 1~19일 거래량(7146건)과 비교하면 10분의 1 수준으로 줄었다. 실거래 신고 기준(30일)을 고려하더라도 거래 증가를 기대하기 어려운 상황이다.

10·15 부동산 대책에 따라 서울에서는 아파트를 매매할 경우 지자체 허가가 필수이며, 실거주 의무화로 갭투자도 막혔다. 대출 규제도 강화됐다. '6·27 대출 규제'로 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한된 데 이어, 10·15 대책에서는 주택 가격에 따라 △15억 원 이하 6억 원 △15억~25억 원 4억 원 △25억 원 초과 2억 원으로 상한이 설정됐다.

이로 인해 서울 집값 상승을 주도하던 강남 주요 재건축 단지는 조합원 지위 양도 제한으로 사실상 거래가 중단됐다. 일부 예외 매물이 풀리더라도 대출 규제와 실거주 요건으로 거래 절벽 현상이 두드러지고 있다.

실수요자 역시 큰 영향을 받고 있다. 부동산 플랫폼 다방에 따르면, 올해 3분기 서울 아파트 전용 84㎡ 평균 매매가격은 13억 429만 원으로, 현금이 부족한 서민 실수요자는 대출 규제 여파로 내 집 마련이 어려운 상황이다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출 한도 축소와 토지거래허가구역 확대가 실수요자까지 위축시키고 있다"며 "상승세를 주도하던 핵심 지역의 호가는 제자리걸음을 보이고 있다"고 분석했다.

수요자의 주택 심리는 크게 위축됐다. 10월 넷째 주(10월 27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주(105.4) 대비 2.2포인트(p) 하락한 103.2를 기록했다. 8월 넷째 주(99.1) 이후 처음으로 하락한 수치다. 매매수급지수가 100을 넘으면 매수세가 매도세보다 많다는 의미지만, 상승세는 이미 둔화됐다.

집값 상승률도 정부 의도대로 둔화했다. 한국부동산원에 따르면 11월 2주 서울 아파트 매맷값은 전주 대비 0.17% 상승했다. 상승 폭은 10월 3주(0.50%) 이후 3주 연속 줄어들었다. 거래량 감소와 관망세가 집값에 영향을 미친 결과다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 총액 축소와 실거주 의무 등이 동시에 작동하면서 수도권 전반 거래가 경직됐다"며 "특히 15억~25억 원 구간은 대출과 전세보증금 활용이 높아 체감 위축이 더 크다"고 말했다.

다만 당장 집값 하락은 기대하기 어렵다. 매물은 여전히 부족하며, 호가도 실거래가 아래로 내려가지 않았다. 현재 시장은 여전히 매도자 우위라는 분석이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "과거와 달리 거래량이 떨어져도 가격은 계속 우상향하고 있다"며 "주요 원인은 수요 대비 공급 부족"이라고 설명했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 역시 "호가는 여전히 실거래가보다 높게 형성돼 있다"며 "공급 부족과 저금리에 따른 상승 기대감이 시장에 남아 있다"고 덧붙였다.

passionkjy@news1.kr