재초환 완화·폐지 시 수혜 지역은?…강남·분당·노도강 주목

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 여당이 기존 재건축초과이익환수제(재초환) 유지 입장에서 선회해 완화와 폐지까지 논의할 수 있다는 입장을 밝히면서 재건축 시장에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 이번 논의는 10·15 부동산 대책 후폭풍과 민심 악화 등이 맞물린 결과로 풀이된다.

재초환은 재건축으로 발생한 개발이익이 조합원 1인당 8000만 원을 초과할 경우 초과분의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다 시장 침체로 유예됐고, 2018년 문재인 정부에서 다시 시행됐다.

그러나 제도 부활 이후 실제 부담금이 부과된 사례는 없었다. 윤석열 정부에서도 폐지를 추진했지만, 지방자치단체장이 부과 권한을 가지고 있어 현실적으로 집행이 어려웠다. 재초환은 중앙정부가 기준을 마련하지만, 부담금 산정·고지·징수 권한은 각 지방자치단체장에게 부여된다.

23일 더불어민주당은 기존 재초환 유지 입장에서 한발 물러나 폐지 또는 완화를 논의할 수 있다는 입장을 내놨다. 복기왕 더불어민주당 의원은 YTN라디오에서 "확정적 결정은 아니지만, 시장 활성화 차원에서 완화 또는 폐지까지 검토할 필요가 있다는 의견이 많다"며 "주택시장이 안정화될 수 있다면 얼마든지 결정할 수 있다"고 말했다.

국민의힘도 윤석열 정부 때부터 재초환 폐지와 완화 기조를 유지해 왔기 때문에, 국회에서는 관련 논의가 속도를 낼 것으로 보인다.

재초환 폐지 시 수혜가 예상되는 지역은 강남3구다. 이들 지역의 고가 재건축 단지에서는 조합원당 수억 원대 부담금이 감소할 것으로 보인다. 2018년 국토교통부 시뮬레이션 당시 강남권 재건축 부담금은 조합원당 4억 4000만~8억 4000만 원 수준으로 계산됐다. 현재 시점에서는 부담금이 더 높아, 폐지나 완화 시 사업 중단 단지의 재건축 속도가 빨라진다.

분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 재건축 단지도 재초환 폐지 시 사업 추진 동력이 확보될 것으로 기대된다. 업계에 따르면 분당 지역 재초환 부담금은 1억~2억 원 수준이다.

노원·도봉·강북 등 노후 단지가 밀집한 지역도 부담금 1억 원 수준이 사라지면서 재건축 사업성이 개선될 수 있다.

전문가들도 재초환 폐지·완화로 서울 주요 지역의 재건축 속도가 빨라질 것으로 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "분양가 인상 등으로 추가 분담금 이슈가 큰 상황에서, 부담을 일부 덜어낼 수 있다는 점은 재건축 공급 속도를 높이는 데 도움이 될 것"이라며 "다만 가격 하락 효과보다는 사업 추진 속도에 영향을 주는 정책"이라고 말했다.

재초환 폐지·완화 시 수혜가 기대되는 지역의 매물 움직임은 아직 없는 것으로 확인됐다.

잠실주공5단지 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 이날 "지금 폐지가 확실히 결정된 것도 아니고 논의만 돼서 그런지 평소와 비슷한 수준의 문의만 온다"고 말했다. 노원구 공인중개사 역시 "오늘 관련 질문이나 매수 전화는 평소와 비슷하다"고 전했다.

한편 지난해 말 기준 재초환 부담금 부과가 예상되는 전국 단지는 58곳이며, 1인당 평균 부담금은 약 1억 300만 원으로 추산된다. 지역별로는 서울이 29곳으로 가장 많으며, 대부분 재건축이 완료되었거나 완료 직전 단계인 단지가 대상이다.

dkim@news1.kr