'9·7대책' 공공분양 확대, 청약 판도 달라진다 [박원갑의 집과 삶]

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 = 정부의 9·7 주택 공급 대책으로 한국토지주택공사(LH)가 공공택지 민간 매각을 중단하고 직접 시행에 나서면서 청약 판도가 바뀌고 있다. 민간분양은 줄고 공공분양이 많이 늘어나는 구조다. 따라서 무주택 청년·신혼부부 등은 기회가 많아지지만 기존 청약예금·부금 가입자는 불리해져 전략 수정이 불가피하다.

국토교통부에 따르면 2030년까지 LH 보유 공공택지에서 총 6만 가구의 민간참여형 공공주택이 공급된다. 민간참여형 공공주택은 민간이 건설하고, 브랜드를 붙이지만, 청약 자격은 기존 LH 공공분양과 동일하다. 3기 신도시와 서울 서초구 서리풀 지구(2만 가구), 경기도 과천지구(1만 가구)에서도 같은 유형의 공공주택이 공급될 예정이다. 또 노후화된 서울 강남구 수서(3899가구)·강서구 가양(3235가구) 공공임대아파트도 재건축돼 공공임대·분양 혼합 단지로 나온다.

공공주택은 분양가 상한제 적용으로 분양가가 저렴해 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 특히 공공주택은 서민의 주거 안정을 위해 짓는 만큼 소득과 자산 기준이 적용되는 경우가 많아 분양 조건을 꼼꼼히 확인한 뒤 청약해야 한다.

현행 주택공급에 관한 규칙에 따르면, 수도권 공공주택 청약 자격은 주택청약종합저축에 가입해 1년이 지나고 매달 약정일에 12회 이상 납입해야 주어진다. 경쟁이 있을 경우 저축 총액이나 납입 횟수 등으로 당첨자를 정한다. 예컨대 '일반공급' 기준 전용면적 40㎡ 초과(약 17평형)는 3년 이상 무주택 세대 구성원 가운데 저축 총액이 많은 사람에게 우선권이 주어진다. 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 가입자가 유리하다(그래픽 참조).

따라서 중소형 이상 아파트를 분양받으려면 월 납입 한도인 25만 원을 꾸준히 채우는 것이 바람직하다. LH가 공공분양 청약 당첨선을 공개하므로 이를 참고하는 것도 전략이 될 수 있다.

공공분양은 사회적 배려계층을 위한 '특별공급' 비중이 절대적으로 크다. LH에 따르면 특별공급은 전체의 75%에 달한다. 이 가운데 신생아 특별공급이 20%로 가장 많고 이어 생애 최초(15%), 기관 추천·유공자(15%), 신혼부부(10%), 다자녀가구(10%), 노부모 부양(5%) 순이다. 나머지 일반공급은 25%에 불과하다.

더욱이 정부는 출산 장려를 위해 지난 3월 2세 미만 신생아 가구에 대해 기존 공공분양(뉴:홈) 특별공급뿐만 아니라 일반공급에 대해서도 전체 물량의 절반을 배정했다. 일반공급 청약자는 한정된 물량을 두고 더욱 치열한 경쟁을 벌여야 하는 셈이다.

특별공급은 유형별 당첨 기준이 다르다. 가령 신혼부부 특별공급은 소득, 자녀 수, 해당 지역 연속 거주기간, 통장 납입 횟수, 혼인 기간 등을 점수화해 당첨자를 정한다. 신생아 특별공급은 소득, 미성년 자녀 수, 해당 지역 연속 거주기간, 통장 납입 횟수 등을 기준으로 한다.

기존 청약예금·부금 가입자가 공공분양에 청약하려면 주택청약종합저축으로 바꾸는 게 좋다. 정부는 지난해 10월부터 올해 9월 말까지 1년간 한시적으로 전환을 허용했다. 국토교통부는 "종합저축으로 바꾸면 모든 주택 유형 청약이 가능할 뿐만 아니라 높은 금리, 소득공제 혜택, 배우자 통장 보유기간 합산 혜택을 받을 수 있다"고 밝혔다.

다만 자산과 소득이 많거나 유주택자는 종합저축으로 바꿔도 실익이 없을 수도 있다. 까다로운 공공분양 청약 기준을 충족하지 못할 수 있기 때문이다. 일각에선 공공분양 확대 조치로 불리해진 청약예금·부금 가입자를 위한 구제책이 필요하다는 지적이 나오지만 아직 미지수다. 최종 방안은 연내 LH 개혁위원회의 논의 이후에야 확정될 전망이다.

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