한토신 시행 '분양호텔', 연11% 수익보장 믿어도 될까

(서울=뉴스1) 전병윤 기자 = 분양형 호텔이 연 10%를 웃도는 수익률을 내세워 투자자들을 끌어모으고 있다. 하지만 호텔 운영을 통해 두 자릿수의 고수익을 내기는 현실적으로 불가능에 가깝고 아파트나 오피스텔과 달리 매매가 활성화되지 못해 환금성이 떨어진다는 점도 투자할 때 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다.

27일 관련업계에 따르면 최근 호텔의 소유권을 구분 등기해 일반인을 대상으로 분양을 실시하는 '분양형 호텔' 공급이 늘고 있다.

분양형 호텔은 시행업체가 땅과 투자자의 계약금 등을 신탁회사에 맡기고 호텔 전문 업체에 위탁 운영한 뒤 수익을 투자자들에게 나눠주는 구조로 진행된다. 시행업체들은 대게 분양 마케팅 차원으로 호텔 준공 후 초기 1~2년간 두 자릿수의 높은 확정 수익을 제시하고 있다. 확정 수익 지급 기간이 지나면 호텔을 운영해서 발생한 수익 만큼만 지급한다.

장밋빛 전망 뒤에는 위험 요소도 도사린다. 우선 확정 수익의 기준은 분양대금의 50% 대출을 받았을 때를 가정한 수익률이라서 과장된 측면이 크다.

최근 한국토지신탁이 시행을 맡아 분양하고 있는 '제주 함덕 라마다' 호텔은 2015년말 준공 후 1년까지 연 11%확정 수익을 지급한다. 그런데 이는 투자자가 호텔을 담보로 분양가의 50%를 대출 받았을 때의 수익률이다.

예컨대 분양가 1억원 짜리 호텔 1실을 계약할 때 5000만원은 본인 돈으로, 나머지 5000만원은 호텔을 담보로 대출을 받으면, 자기 돈 5000만원에 대한 연 11%에 해당하는 550만원을 1년간 보장해 준다는 의미다. 하지만 전체 분양가 1억원을 기준으로 하면 투자수익률은 절반인 6%이하로 떨어진다. 2년 후부터는 호텔 운영 비용을 빼고 남은 수익을 나눠 갖으므로 손실 위험까지도 배제할 수 없다.

'제주 함덕 라마다' 분양 관계자는 "호텔을 2년 이상 운영하기 시작하면 객실 가동률이 높아져 안정적인 수익을 낼 수 있다"며 "세계적인 호텔 체인을 운영하는 윈덤호텔 그룹에 속한 라마다 호텔 브랜드를 사용하기 때문에 글로벌 예약시스템을 활용한 객실 운영에 경쟁력을 갖추고 있다"고 말했다.

이처럼 분양형 호텔 공급 물량은 올 들어 지난달말 기준 3500여실에 달한다. 지난해에도 제주 센트럴시티 호텔(240실)이 모델하우스를 열고 분양에 나섰으며 계약자에게 실투자금 대비 연 10% 확정수익을 1년간 보장을 내걸었다.

서귀포에 위치한 '엠스테이(M-STAY) 호텔 제주'(330실)와 조천읍 함덕리 일대에 들어서는 '코업시티호텔 제주비치'(269실)도 확정 수익을 내세워 분양에 나섰다.

하지만 전문가들의 반응은 냉소적이다. 단기간 호텔 공급이 늘면서 과잉공급 우려가 있는데다 호텔 운영을 통해 10%대 수익을 내기란 불가능에 가깝다는 것이다. 이 때문에 확정 수익을 약속한 기간이 지나면 수익률은 전보다 훨씬 떨어질 수 있다는 걸 감안해야 한다.

비즈니스호텔 운영업체의 한 대표이사는 "부대시설을 최소화하고 객실가동률을 높여 수익률이 양호한 비즈니스호텔의 경우에도 투자금 대비 5~6% 수준이면 사업성이 좋다고 판단하다"며 "확정 수익을 10% 지급한다는 건 시행사의 마진을 일정기간만 투자자에게 주겠다는 것이고, 이 기간이 지나면 6~7%대 수익을 거두면 양호한 성적일 것"이라고 설명했다.

분양형 호텔에서 약속한 확정수익에 대한 구속력이 떨어진다는 것도 살펴볼 대목이다.

업계 한 관계자는 "분양형 호텔 시행사는 확정수익 지급증서와 같은 문서에 도장을 찍어 준다"며 "하지만 회사가 어려워져 약속했던 수익금을 주지 않을 경우 법적으로 돌려 받을 수 있는 근거가 있다는 것이지 그 자체로서 지급 보증을 의미하는 건 아니다"고 말했다.

그는 "호텔시장은 경제상황 뿐 아니라 각국의 정세 변화로 인한 관광객 수요 변화에 따라 매우 민감하게 반응한다"며 "앞으로의 상황을 예단하기가 어렵고 환금성도 아파트에 비해 낮아 보수적인 관점으로 신중히 접근해야 한다"고 충고했다.

byjeon@news1.kr