충북 상업용 부동산의 몰락…오피스텔 공실률 전국 '최고'

(청주=뉴스1) 박재원 기자 = 대규모 택지개발로 공급이 수요를 앞지르면서 충북의 상업용 부동산 공실률이 전국 최고 수준까지 다다랐다.

31일 한국은행 충북본부 정례리 조사역 등이 분석한 '충북지역 상업용 부동산 공실률 상승 배경 및 시사점' 보고서를 보면 올해 3분기 충북 상업용 부동산 공실률은 △오피스텔 31.5% △중대형상가 20.2% △집합상가 15.7% △소규모상가 8.9%에 달했다.

이 중 오피스텔 공실률은 전국 평균(8.9%)에 크게 웃돌면서 17개 시도 중 가장 높고, 중대형상가는 전국에서 2번째 높은 공실률을 기록하고 있다.

특히 청주 지역 원도심 공실률은 더 심각해 중대형상가의 경우 성안길 33.0%, 충북대학교 30.0%로 율량동(14.2%)보다 2배 이상 높았다. 충주 자유시장 공실률(34.2%) 역시 연수·칠금(19.8%)보다 크게 높다.

오피스텔 10채 중 3채가 비었을 정도로 전국 최악의 공실률을 보인 원인은 택지개발에 따른 신규 상권 형성이 꼽힌다.

2000년 이후 충북에서는 청주 동남, 호암, 율량2 등 10개 택지개발지구를 비롯해 청주가경홍골지구, 청주테크노폴리스, 오송2지구, 충주기업도시, 충북혁신도시 등의 개발이 이뤄졌다.

규모는 949만 9000㎡에 달하고 이 중 23만 6000㎡가 상업용지로 새롭게 공급되면서 2020~2025년 10월 도내 상업용 건물 누적 착공 증가율은 +529.8%로 전국(+388.9%)을 크게 웃도는 수준이다.

문제가 되는 오피스텔의 누적 증가율은 +1847.0%로 전국(+401.6%)보다 4.6배 높다.

과도한 택지개발로 공급이 수요를 앞지르면서 상업용 건물의 몰락으로 이어진 것이다. 경기 침체가 장기화하면 자영업자 폐업이 늘면서 상업용 부동산 수요는 더욱 위축될 수도 있다.

공실 문제는 수익성 악화로 이어져 충북 오피스텔 투자 수익률(소득수익률+자본수익률)은 2021년 1.47%에서 2025년 3분기 0.44%로 하락했고, 중대형상가는 1.72%에서 0.55%로, 소규모상가는 1.55%에서 0.67%로 하락했다.

수익성 악화로 메리트도 떨어져 오피스텔은 2022년 월평균 6.4건에서 2025년 1~9월 2.4건으로 매매가 급감했고, 상가는 2021년 198.1건에서 103.9건으로 줄었다.

높은 공실률은 투자수익률을 낮춰 부동산 거래를 위축시키고 다시 공실률을 높이는 악순환 구조를 형성할 수 있다. 여기에 건설업 부진, 자산가치 하락, 세수 감소, 대출 부실 위험 상승 등 지역 경제 전반에 부정적인 영향을 미친다고 보고서는 진단했다.

보고서에서는 지역 상권과의 예상되는 경쟁 관계, 주변 지역 공실률, 유동 인구 지표 등을 종합적으로 고려해 상업용 부동산 공급을 조절하는 '신규 억제' 정책이 필요하다고 제안했다.

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