"광주 지구단위계획 건설업체 수익 부풀리기 도구 전락"

(광주=뉴스1) 박중재 기자 = 광주지역 내 지구단위계획이 수립된 구역의 공시지가가 수립 이전에 비해 최대 6배 이상 폭등한 것으로 나타났다.

건설업체들이 미개발지역을 고층아파트로 개발하면서 지가의 상승을 이끌고 고가의 아파트로 분양하면서 막대한 수익을 챙기고 있다는 것이다.

윤현석(도시 및 지역개발학 박사, 광주일보 정치부 부장)·윤희철(도시 및 지역개발학 박사, 광주지속가능발전협의회 기획부장)·홍상호(도시 및 지역개발학 박사수료, 전남대 지역개발학과 조교) 등 3인은 이같은 내용을 한국지역개발학회지 9월호에 게재했다.

'주택법 의제 처리 지구단위계획의 운영실태 연구-광주광역시 35개 사업지구를 중심으로 -'를 제목으로 한 이 논문은 2004년부터 2015년 말까지 지구단위계획으로 아파트가 건립됐거나 사업이 추진되고 있는 35개 구역을 대상으로 했다.

논문에서는 △토지이용 합리화와 기능 증진 △경관 개선 및 양호한 환경 확보 △개발이익 △인센티브 적정성 등 4가지 측면에서 분석했다.

논문에 따르면 주민제안방식으로 수립된 광주지역 내 35개 사업구역의 대표지번의 토지소유주는 모두 지역 내외의 건설·신탁회사였다.

광주 소재 건설업체(12곳)와 신탁회사(2곳)가 14곳, 서울 등의 소재 건설업체(4곳)와 신탁회사(16곳)가 20곳, 불분명(1곳) 등으로 서울 등 타 지역 업체의 비중이 높았다. 주민제안 취지에서 크게 벗어난 것이다.

구역 면적도 1만㎡ 미만에서 3만㎡ 미만이 27개 구역에 달해 전체의 68.57%가 소규모 개발인 것으로 분석됐다.

특히 이들 구역의 개발행위 전 토지의 지목은 임야와 전답이 각각 11곳과 10곳에 달해 도심 내 자투리 토지나 외곽의 값싼 토지를 매입해 고층아파트단지로 조성한 것으로 조사됐다.

이들 구역의 인접 용도지역 역시 고층아파트가 아닌 녹지나 저층 주거지역이었다. 토지이용 합리화와 기능 증진이라는 지구단위계획의 본래 취지에서 어긋난 것이다.

가장 문제가 되는 것은 지구단위계획 수립 후 해당 부지 및 인근의 땅값이 크게 상승한다는 점이다. 현실지가의 70%를 반영한다는 공시지가의 상승분이 계획 수립 전후 최고 621억 원의 차이가 나는 곳도 있었다.

연구팀은 필지 합병 등이 시작된 2005년, 계획 수립 직전 연도, 분양 및 입주 1년 후, 2016년 등 4개 시점의 구역 면적(공사 완료 이후 건축연면적)의 공시지가 상승 정도를 분석한 결과 공사가 완료된 26개 구역 가운데 지가가 200억 원 이상 상승한 구역이 13곳에 이르렀다.

지구단위계획 수립이 해당 구역과 주변의 지나친 지가상승을 이끌고, 이로 인한 개발이익은 일반 거주민이 아닌 시행사와 건설사에 배분된 것으로 판단된다는 것이 연구팀의 주장이다.

사업자는 지구단위계획 수립으로 막대한 개발이익을 챙기지만, 당연히 제공해야할 인접 도로를 형식적으로 기부채납하고 용적률 상향 인센티브를 받고 있었다. 기부채납 제도가 악용된 것이다.

연구팀은 광주의 경우 지구단위계획의 본래 취지와는 달리 '주택법 의제 처리 지구단위계획'이 남용돼 시가지 내외의 자투리땅의 고층·고밀 개발 수단으로 전락했다고 결론 내렸다.

연구팀은 "지구단위계획이라는 수단은 도시공간을 좀 더 효율적으로 운영·관리해 도시의 경관, 환경, 지속가능성 등을 향상시키기 위해 마련됐지만 광주에서는 유독 고층아파트 신축 수단으로 전락하고 있다"며 "문화도시와 인권평화민주도시라는 정체성에 맞는 도시계획을 수립해 공간에 체현시킬 필요가 있다"고 조언했다.

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