정책 변화는 저점 확인 신호가 될까…부동산 시장 신호 읽는 법

(서울=뉴스1) 박정환 문화전문기자 = 홍춘욱 박사가 한국 경제의 핵심 축인 부동산의 과거와 현재, 미래를 조망한 '대한민국 부동산의 역사'를 내놨다. 책은 주택 시장 사이클과 정책·금리 같은 변수로 매수와 매도 시점을 읽는 법을 정리했다.

저자는 부동산을 한 번의 신화가 아니라 반복과 변형의 역사로 본다. 부동산 시장이 상승과 하강을 되풀이하지만, 같은 모양으로 돌아오지 않기 때문이다. 과거를 모르면 방향을 놓치고, 과거만 붙들면 새로운 변수에 갇히는 실수에 빠지기 마련이다.

1부는 1960년대 초반 이후 여섯 번의 주택 시장의 주기를 정리한다. 상승과 하강의 원인과 결과를 분석해 시장을 읽는 기준을 세운다. 2000년대 이후 새로 커진 변화 요인도 함께 다루며 한두 가지 요인으로 예측할 수 있다는 주장에 선을 긋는다.

책은 주택 가격을 움직인 힘을 시기별로 갈라 설명한다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 핵심 변수였고, 2000년대 이후에는 금리와 대출 조건이 투자 의사 결정의 중요한 축으로 떠올랐다고 정리한다. 지역별 인구 이동과 금리 변화, 품목별 수출 동향 같은 다중 변수가 맞물린다는 관점이다.

2부는 12개 이슈로 한국 부동산의 쟁점을 파고든다. 매수와 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택의 조건이 무엇인지 묻는다. 중국과 일본 사례로 한국 부동산의 현재를 비춰 보고, 앞으로의 방향도 함께 제시한다.

저자는 정책을 시장의 '저점 확인' 신호로 활용할 수 있다고 말한다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기 과열 지구 해제 같은 변화가 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르는 신호가 될 수 있다고 설명한다. 동시에 정책 하나만으로 시장을 단정하는 태도는 경계하라고 한다.

책은 강남을 '사이클의 계기'이자 '지위의 고정점'으로 본다. 강남 개발이 전국적인 주택 가격 상승 탄력을 강화했고 이후 여러 사이클이 '강남의 승리'로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 식으로 해석한다. '제2의 강남'을 묻는 말에는 직주 근접과 교통망 같은 조건을 중심으로 접근한다.

저자는 과열의 징후도 제시한다. 전세와 매매 차이가 작다는 이유로 매수가 늘고 상승 폭이 커질 때를 시장이 투기판으로 변하는 신호로 본다. 인플레와 금리 상승, 규제 강화 같은 조건이 겹칠 때 위험이 커진다고 설명한다.

한편 저자 홍춘욱은 31년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등에서 경제 전망과 투자 전략을 다뤄 온 경제평론가다. 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장과 KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재 프리즘 투자자문 대표로 일하고 있다.

△ 대한민국 부동산의 역사/ 홍춘욱 지음/ 상상스퀘어/ 2만 2000원

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