경매로 아파트 전유부분 경락받았다면 대지지분도 함께 취득할 수 있다?

(서울=뉴스1) 전민기 기자 = A씨는 B아파트를 분양받아 분양대금을 지급했지만 아파트의 전유부분에 대해서만 소유권이전등기절차를 마쳤다. 이어 B아파트의 전유부분에 관해 진행된 강제경매 절차에서 C씨는 B아파트의 전유부분을 경락 취득했다.

이후 C씨는 “아파트 전유부분의 강제경매에서 대지지분도 함께 평가해 매각됐고, 집합건물인 아파트의 대지지분은 분리해 처분할 수 없는 것이어서 전유부분의 처분에 따라 자신에게 이전됐다”며 B아파트 분양사를 상대로 대지지분의 이전청구소송을 냈다.

이에 대해 B아파트 분양사는 “자신의 귀책사유 없이 전유부분의 경매가 진행됐고, 대지지분은 경매 대상에서 제외됐다”고 주장했지만 서울북부지법은 “피고는 원고에게 대지지분에 관해 소유권이전등기절차를 이행하라”고 원고 승소 판결(2014가단11304)했다.

법원은 “분양사의 주장은 분리처분이 가능함을 전제로 한 것인데, 규약에서 분리해 처분할 수 있도록 정했다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의 주장은 이유 없다”고 밝혔다.

또한 법원은 “집합건물인 아파트의 전유부분을 경락받은 C씨는 그와 함께 대지지분도 취득한 현재의 소유자로서, 분양사에 대해 대지지분에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있으므로 피고는 원고에게 소유권 이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 판시했다.

이러한 판결에 대해 법무법인 세인의 김연기 변호사는 “위 사례에서처럼 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분에 관해서만 소유권이전등기를 마쳐 준 상황에서 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 채 전유부분에 대한 경매절차가 진행돼 제3자가 전유부분을 경락 받은 경우에 해당 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 2조 6호의 대지사용권을 취득한다”고 설명했다.

위 사례처럼 실제로 아파트의 건물만 경매로 나오는 경우가 적지 않다. 즉 대지권미등기 아파트 경매 물건에서 아파트의 대지지분에 관해 소유권이전등기가 가능한가에 대해 문제가 될 수 있는 것.

일반적으로 ‘전유부분’이란 구분소유권의 목적인 건물이고, 건물의 대지란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 건물의 대지로 된 토지를 말하며, ‘대지사용권’은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리이다.

김연기 변호사는 “‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조’에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없으며 다만 규약으로써 달리 정한 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있다”고 강조했다.

따라서 대지지분 이전등기가 돼 있지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매가 진행돼 제3자가 전유부분을 매수한 경우, 규약으로 ‘대지사용권을 분리처분할 수 있다’고 규정하지 않은 이상 매수인은 대지사용권을 취득한다는 것이다.

아울러 김연기 변호사는 “부동산등기법 57조의 3에서는 전유부분은 현 소유자와 분양자가 대지사용권(토지 지분)에 관한 이전등기를 공동으로 신청할 수 있도록 규정하고 있다”면서, “대지권 등기를 위해서는 반드시 집합건물 건축자 즉 분양사와 함께 등기를 신청해야 한다”고 설명했다.

그러나 김연기 변호사는 “낙찰자는 분양사에 대지권등기에 필요한 서류를 요청해야 하는데 이때 수분양자가 분양대금을 완납했어야 하고 만일 미납돼 있다면 낙찰자는 집합건물에 관한 법률 제20조에 의해 대지사용권은 취득하지만 미납된 분양대금을 완납하지 않으면 대지권을 등기할 수 있으므로 향후 부동산 매도 시 불리할 수 있다”며 “따라서 입찰 전 경매 아파트에 대한 분양대금 완납 여부를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다”고 조언했다.

akdrkffk@