"집값 향방, 결국 정책에 달렸다"…KB "올해 상승폭 제한적"

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 올해 주택시장은 금리보다 '정부 정책'이 더 큰 변수가 될 것이라는 전망이 나왔다. 세제 개편과 대출 규제 방향에 따라 시장 흐름이 좌우되며, 집값 상승폭도 제한적일 것이라는 분석이다.

5일 KB금융지주 경영연구소는 '2026년 KB부동산 보고서'를 발간하며 "올해는 향후 주택시장 향방을 결정할 중요한 해"라며 "정부 정책이 어느 해보다 중요하다"고 밝혔다.

지난해 주택시장은 서울과 수도권 일부 지역에서 매매가격이 큰 폭으로 상승하고 그 외 지역과의 격차가 극단적으로 벌어지는 '초양극화' 현상이 두드러졌다. 강남·송파 ·과천·분당 등 일부 지역은 20%가 넘는 상승률을 기록하며 2021년 상승기 수준을 웃돌았다.

다만 정부가 대출 규제 강화와 규제 지역 확대 등 대응에 나서면서 올해는 진정세를 보일 것으로 예상된다.

연구소는 올해는 '정부 정책'이 핵심 변수로 작용할 것으로 판단하고 '세제 개편' 문제를 꼽았다.

다주택자 양도세 중과 시행(5월 9일)과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높고, 공급 대책의 성과가 시장 심리를 좌우할 가능성이 크다는 판단이다. 4.1 '가계부채 관리방안'을 통해 다주택자에 대한 대출 연장을 중단하는 등 매물 유도를 위한 정부 정책 영향으로 매물이 증가하기도 했다.

연구소는 "주택가격 급등기에 단기적으로 세제 강화를 추진했던 역대 정부와는 달리 현 정부는 신중하게 정책 방향을 고민하고 있다는 점은 차별점"이라며 "정책의 세부 내용과 시장의 반응에 따라 올해 주택시장은 변곡점을 맞을 가능성이 높다"라고 했다.

다만 그 효과가 언제까지 이어질지가 관심사다. 공급 감소로 인한 수급 불균형은 단기간에 해소되기 어렵기 때문이다. 연구소는 "정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용해 주택가격 상승 폭은 '제한적'일 것"으로 전망했다.

연구소는 △주택시장 양극화 완화 가능성 △서울 아파트 매매 수요 변화 방향 △빠르게 진행되는 월세화와 임대차 시장의 구조적 변화 △주택 공급시장의 위축과 향후 공급 여건 △노후 아파트 정비시장의 확대와 사업 여건 △변곡점을 지나는 비수도권 주택시장 △주택가격 상승기의 부동산 정책 등을 올해 7대 전망 이슈로 꼽았다.

우선 양극화 완화 가능성을 보면 지난해 전국 아파트 매매가격 상승률은 1.2%로 1차 상승기 때인 2021년(20.2%) 대비 17분의 1 수준에 불과했으나, 매매가격이 크게 상승한 일부 지역(강남 21%, 송파 24%, 과천 21%, 분당 21%)은 2021년을 상회하는 높은 상승률을 기록했다. 입지 인프라 차이에 따른 주택 수요, 우량 주택 선호 현상 등이 복합적으로 작용한 결과다.

특히 다주택자 보유 부담이 커지면서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 반영되며, 수도권 내에서도 지역 간 격차 확대에 영향을 미치고 있다

연구소는 "과거 주택가격 변동률 추이를 보면 지역 간 격차가 확대와 축소를 반복해 왔다"며 "이 점을 고려하면 최근 크게 확대된 지역 간 격차는 단기적으로 조정될 가능성도 존재한다. 보합 수준을 유지할 경우 양극화 현상은 다소 완화될 것으로 전망한다"고 설명했다.

강남 3구의 경우, 강남 3구 외 매수자 비중이 1차 상승기 33.6%와 비교해 2차 상승기엔 38.1%로 높아졌다.

성동·광진·강동의 경우 서울 외 지역에서 매수한 비중이 1차(21.7%)에 비해 2차(25.7%)로 늘었다.

2차 상승기엔 강남 3구의 서울 내 상급지 갈아타기 수요가 늘었고, 성동·광진·강동은 서울 이외 수도권이나 비수도권에서 유입된 수요가 는 것이다.

특히 1·2차 상승기의 핵심 지역 매수자의 연령을 보면 30대 비중은 줄고 40대 비중은 늘었다. 상대적으로 보유 자산 규모가 크고 주거 이동이 작은 40대가 2차 상승기에 핵심 수요를 형성했다.

임대차 시장의 중심축이던 '전세'는 점차 '월세'로 바뀌고 있다.

임차 가구 중 월세가구 비중은 2006년 43%에서 2024년 60%로 늘었다. 2021년 40% 수준이던 월세 비중은 올해 1~2월 누적 68.3%까지 치솟았다. 전세 공급 감소와 전셋값 상승에 따른 보증금 마련 부담이 더해지면서다.

연구소는 "향후 임대차시장은 전세 중심 구조로 회귀하기보다 월세 비중의 확대 흐름이 지속될 가능성이 크다"라며 "전세 제도의 기반이 되는 금융 환경, 인구 구조, 임대차 운용 방식의 변화 영향이며, 이 과정에서 발생할 수 있는 임차 가구의 주거비 부담 증가와 같은 문제에 대한 대비가 필요하다"고 제언했다.

공급 감소도 핵심 변수다. 지난 2023~2025년 연평균 분양물량은 22만 6000가구로, 직전 10년 평균(36만 4000가구) 대비 38% 적다. 특히 재건축 사업장의 공사비 상승과 함께 우크라이나 및 이란 전쟁으로 원자재 가격 상승까지 더해져 공급 시장 불안은 더욱 커지고 있다는 것이다.

이런 영향으로 '노후 아파트 정비시장' 확대 역시 관심사다. 1기 신도시 등 개별 단지 재건축을 넘어 수도권 중장기 주택 수급과 가격 안정 등 시장에 직접적 영향을 미치는 핵심 변수가 될 수 있어서다.

우선 정부는 지난 1월 도심에 신도시 2개 합친 것과 유사한 규모인 487만㎡(6만 가구)를 내년부터 착공해 공급할 계획이지만, 연구소 측은 정부와 서울시, 관련 기관 사이 협의 속도에 따라 공급까지 걸리는 시간과 효과가 달라질 것으로 분석했다.

연구소는 비수도권 주택시장이 장기간의 하락세를 마감한 후 상승 전환할 수 있을 것이라 내다봤다. 현재 시장 상황을 감안할 때 신규 공급이 급증할 가능성이 거의 없다는 점에서, 주택시장 회복에 대한 기대감을 높이고 있는 영향이다.

다만 지방의 미분양 아파트, 특히 준공 후 미분양 아파트의 증가세는 시장 전망을 어둡게 하는 요인이다.

연구소는 "시장 여건이 개선되면서 비수도권 주택시장이 오랜 침체를 끝내고 회복세를 보일 것이라는 기대감이 높아지고 있다"라며 "다만 견조한 회복 국면에 진입하기까지는 시간이 더 필요하고 인구 감소, 지역 경기 불확실성 지속 등 주택시장을 둘러싼 거시적 환경 역시 우호적이라 할 수 없다"고 했다.

doyeop@news1.kr