임대사업자대출 '수도권 아파트' 비중 5.6% 불과…당국, 다주택 규제 총력

(서울=뉴스1) 김도엽 한병찬 기자 = 은행권의 개인 임대사업자대출 중 '아파트' 비중은 7.4%에 불과한 것으로 나타났다. 금융당국은 2주택 이상 다주택자 및 임대사업자대출을 회수하는 방안을 검토 중인데, 90% 넘는 대출이 '비(非)아파트' 물량인 셈이다.

27일 금융권에 따르면 지난달 말 기준 주요 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주거용 개인 임대사업자 기업대출 잔액은 11조 6552억 원이다. 그중 '아파트'를 담보로 한 대출 잔액은 8601억 원(7.4%)에 그쳤다.

금융당국은 이재명 대통령이 다주택자의 '관행적 대출 연장' 개선 지시 이후, '수도권'에 한정해 다주택자 및 임대사업자대출의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화하는 방안을 준비 중이다.

현 LTV 규제 수준인 0%만큼 낮추는 방안이다. 정부는 지난해 6.27 및 9.7 부동산 대책을 통해 수도권·규제 지역 내 다주택자·임대사업자의 LTV를 0%로 적용하며 사실상 대출 자체를 막아놨다. 기존 대출도 만기 연장 시 신규 대출과 동일하게 심사해 사실상 전액을 회수하겠다는 방침이다.

규제 대상은 규제지역을 포함한 '수도권' 대출로 한정하기로 가닥을 잡았다. 수도권 위주의 집값 과열 현상을 감안, 지방은 규제 대상에서 제외하는 방향이다.

다만, 임대사업자대출 중 수도권 아파트 비중은 5.6%에 불과하다. 지난달 말 기준 5대 은행의 임대사업자대출 중 '수도권 아파트'를 대상으로 한 대출은 6569억 원 수준이다. 범위를 서울로 더 한정할 경우 4346억 원(3.7%)에 불과하다.

이를 두고 사실상 규제 대상이 아파트가 아닌 서민 주거 사다리인 '비아파트'가 대부분이란 지적이 나온다. 대출 회수 시 빌라·다가구주택 세입자의 주거 불안정이 우려된다는 지적이다. 규제의 목적이 다주택자, 특히 다주택자가 가진 아파트 매물을 시장에 풀어 가격 안정화를 노리려는 것이었으나, 정작 비아파트 세입자 피해가 더 클 수 있다는 지적이 꾸준히 제기되는 배경이다.

임대사업자와 별개로 다주택자가 은행권에서 받은 주택담보대출(주담대) 잔액은 지난달 말 기준 약 36조 4686억 원인데, 그중 상반기 내 도래하는 대출 규모는 약 500억 원으로 전체 0.14%에 불과하다. 통상 주담대 만기가 30~40년 등으로 길어 단기간 대출 회수가 어려운 점을 감안하면, 단기간 시장에 큰 영향을 미치긴 어렵다는 평가다.

반면 다주택자·임대사업자대출에 대한 대출 평균 금액이 약 2억 원 수준인 점을 감안하면, 임대사업자대출(수도권 아파트)에 한정하더라도 약 3300가구의 아파트가 규제 사정권이라 시장에 큰 영향을 끼칠 수 있다는 분석도 있다.

또 금융당국은 세입자 주거 우려 지적을 반영해 일정 기간 대출 상환을 유예하는 방안도 함께 검토 중이다. 세입자 퇴거 시까지 일정 기간 규제를 유예하는 방안도 검토된다.

금융당국은 '다주택자' 현황 파악에 총력을 기울이고 있다. 우선 국세청과 행정안전부가 보유한 행정 DB를 연계·분석해, 규제 대상을 명확히 하는 방안을 추진 중이다.

이와 별도로 전 금융사를 대상으로 △보유주택수별 주담대 잔액 현황(일시상환대출, 거치식 분할상환 대출, 비거치식 분할상환대출 등 구분) △대출 순위별 잔액 현황(선순위 주담대, 후순위 주담대) △보유주택수별, 잔존만기별 주담대 잔액 현황 △주택 유형, 지역별 주담대 잔액 현황(2026년 상반기, 하반기 중 만기 도래액) 등 구체적인 통계를 이날까지 제출하라고 요청하기도 했다.

2주택, 3주택, 4주택 이상~50주택 미만, 50주택 이상~100주택 미만, 100주택 이상 등 보유 주택 수도 세분화 중이다. 이르면 이번 주 안에 통계 취합은 끝낸다는 것이 금융당국의 목표다. 이를 바탕으로 다음 주 중 추가 회의에 나설 가능성이 높다.

한편 은행권은 금융당국의 규제와 별개로 자체 모범규준 개정에 나섰다. 부동산임대업 대출의 이자상환비율(RTI) 산출의 적정성을 강화하면서다.

RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표로, 임대 수입으로 이자 상환이 충분한지 판단하는 장치다. 현재 RTI 규제는 규제지역 1.5배, 비규제지역은 1.25배가 적용된다. 예를 들어 규제지역에서 연간 이자 비용이 1000만 원이면, 최소 1500만 원 이상의 임대소득이 있어야 신규 대출을 받을 수 있다.

앞으로는 은행이 부동산임대업 대출의 RTI 산출 및 관리 적정성을 확보하기 위해 검사부 등 독립된 내부통제 조직을 통해 정기적으로(연 1회 이상) 신규 취급 여신의 RTI 산출·입력의 적정성을 점검해야 한다.

또 RTI 관련 정보를 체계적으로 관리하기 위해 본점 차원의 모니터링 시스템을 구축·운영하고, 영업점 입력 오류를 최소화할 수 있도록 전산관리 체계를 고도화해야 하며, 점검 및 전산관리 결과를 경영진 및 이사회(또는 이사회 내 소위원회)에 정기적으로 보고해야 한다.

은행연합회는 이런 내용을 담은 '개인사업자대출 여신심사 모범규준' 개정에 대한 의견 청취를 3월 16일까지 진행할 예정이다.

doyeop@news1.kr