15억 초과 주택 대출 4억, 25억부턴 2억으로 '뚝'…판단 기준은[일문일답]

(서울=뉴스1) 전준우 김도엽 기자 = 정부가 6.27 대출 규제로 설정한 주택담보대출(주담대) '6억 원' 한도를 주택 가격에 따라 더 조인다. 15억 원이 넘는 아파트는 4억 원, 25억 원이 넘으면 2억 원까지 밖에 대출이 나오지 않는다.

전세대출 이자 상환분도 총부채원리금상환비율(DSR)에 처음 반영한다. 무주택 서민을 감안해 1주택자 대상으로 우선 시행한다.

금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책' 이행을 위해 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 이같이 밝혔다.

다음은 금융위원회가 발표한 '대출수요 관리방안' FAQ와 신진창 금융위 정책국장과 기자단의 일문일답.

-대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격 판단 기준은

▶현행 금융권의 주택가격 시가 산정 방식에 따라 판단한다. 대출 신청일 기준으로 주택가격을 판단하며, 한국부동산원 가격 또는 KB부동산시세의 '일반 평균가' 등 공신력 있는 기관의 평가자료 등을 활용한다.

-6·27 대책을 통해 6억 원으로 제한한 데 이어 차등화를 통해 얻을 수 있는 효과는

▶상반기 대출이 늘어나고 있던 상황으로 선제적으로 시장 안정을 위해 예전에는 없던 6억 원 대출 한도를 설정해 시장을 안정시키고자 했고, 대출이 이용되는 규모도 줄이고자 했던 것. 일정 효과가 있었고, 대출 증가 속도가 상당 부분 둔화했다.

2억·4억 원 한도 추가 설정 관련, 최근 주택가격 상승 추이 분포를 봐야 하는 상황이다. 최근 주택가격 상승은 고가주택 중심으로 이뤄지고 있고, 서울 주변부로 확산하는 상황이다. 대출을 활용한 주택구입 수요를 더 촘촘하게 관리하기 위해선 고가 주택 중심으로 가격 상승 중인 만큼 이를 타깃으로 한 대출한도를 규정하는 것이 적정하다고 판단했다.

-대출 규제가 서민 중산층을 겨냥하는 것 아니냐는 지적이 나온다.

▶이번 규제를 보면 15억 원 이하 주택을 구입하는 분들에 대한 대출한도 규제는 적용하지 않는다. 서민 중산층의 주택금융을 이용한 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 것이 기본 정신이며, 여러 강력한 규제를 쓴 가장 큰 이유는 주택가격을 견인하는 여러 요소 중에 주택금융 담보대출도 일정 부분 역할하는 것이 사실이기 때문에 적어도 수요를 구성하는 대출 측면에서 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황은 막아야겠다는 관점이다. 이를 통해 안정화된다면 서민 중산층의 적절한 주택 구입이 원활해지고 서민 주거안정에 기여할 것이라고 생각한다.

-LTV 40% 한도에 스트레스 DSR까지 소득에 따른 한도도 줄어드는데, 청년이나 신혼부부 등 내 집 마련이 어려워지는 것 아니냐는 우려가 나온다.

▶서울 외곽지역의 경우 이번 외형적인 대출한도 규제가 규제 지역과 수도권으로 돼 있는데, 외곽지역은 15억 초과 주택이 많지 않아서 직접적인 대출 규제 대상에서는 포함되지 않는 점을 감안해달라. 청년 신혼부부 등은 국토부와 금융위가 같이 함께 운영하는 정책모기지 디딤돌, 보금자리론 등이 있다. 청년과 신혼부부 배려가 필요한 주택금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장을 견지 중이다.

-규제 지역의 LTV 40%가 생애최초에도 적용되나

▶그렇지 않다. 이번 대책은 규제지역 지정에 따라 70%에서 40%로 강화되는 것이 핵심이다. 여타 정책대출, 정책대출에 있어서의 신혼부부에 대한 배려는 변화가 하나도 없다. 신혼부부의 LTV 70% 적용은 앞으로도 지속된다.

-생활안정자금 목적의 주담대도 이번 규제에 포함되는지

▶생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용을 받지 않는다.

-이주비 대출, 중도금 대출도 이번 규제에 포함되는지

▶중도금·이주비 대출은 규제 대상이 아니다. 6·27 대책 당시 중도금대출은 6억 원 한도 규제에 적용하지 않았고, 이번 규제에서도 제외된다. 이주비 대출은 재건축·재개발 사업에 대한 영향 등을 감안해 이번 대출한도 축소 규제에 적용하지 않고 현행과 동일하게 6억 원을 적용한다.

-DSR 스트레스 금리 상향 조정이 적용되는 대출 범위는. 지방은 적용 대상에서 제외되는지

▶이번 조치는 수도권·규제 지역에서 취급되는 주택담보대출(오피스텔 담보대출 포함)에 적용한다.

스트레스 DSR은 원칙적으로 DSR이 적용되는 대출에 적용되므로, DSR이 적용되지 않는 중도금·이주비 대출 등 대출은 적용되지 않는다.

다만 중도금·이주비 등 대출 취급 이후 DSR 적용대출 신규 취급 시 기존 중도금·이주비 대출 등의 원리금 상환분(강화된 스트레스 금리 반영)은 신규 대출의 DSR 산정 시 반영한다.

-이번 규제 시행 전 취급된 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR을 적용하는지

▶이미 실행된 대출의 증액 없는 만기 연장 및 자행 대환 시에는 DSR을 신규로 심사하지 않는다. 규제 시행한(10월16일) 이후 대출을 신규 취급하면서 DSR을 산정할 때 규제 시행할 이전에 실행된 대출의 원리금 상환액은 해당 대출 실행 당시의 ST 금리가 적용된다.

-전세대출 DSR 적용 대상은

▶1주택자가 보유한 주택 소재지와 관계없이 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출 이용 시 적용된다.

-전세대출 이자 상환분에 DSR을 적용한다고 했는데, 구체적으로 무슨 의미인지

▶전세대출 차주(임차인)의 DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자 상환분만 임차인의 DSR에 반영한다는 의미다.

전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상환되는 바, 차주(임차인)의 상환능력 심사 필요성이 낮지만, 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해야 하므로 차주의 상환 능력을 심사할 필요가 있다.

전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영 시 DSR이 과도하게 산정, 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 있다.

-전세대출 DSR 적용 시점은

▶전산 시스템 구축 등 금융권 준비기간(약 2주) 등을 감안해 10월 29일부터 시행될 예정이다.

-기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 이번 조치에 따라 DSR이 적용되는지

▶규제 시행 이전 전세대출을 이미 이용하던 차주가 기존주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 다만 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하는 것은 신규 대출에 해당하므로 DSR이 적용된다.

전세대출 DSR 적용 규제 시행 이전 수도권·규제 지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰 보호를 위해 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 규제 시행 전일(10월 28일)까지 체결되었다면, 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.

-무주택자의 전세대출, 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인지

▶무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 판단할 것이다.

정책대출 DSR 적용은 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·실수요자에 대한 영향 등을 종합적으로 감안해 검토하겠다.

-각 조치별 경과 규정은

▶시행일 전일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료하거나 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 시행일 전일까지 주택매매계약(구입 자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정을 적용한다.

집단대출의 경우 시행일 전일까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정을 적용한다.

토지거래허가제 적용 주택의 경우 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결하여도 종전 규정을 적용한다.

junoo5683@news1.kr