"영끌 시대는 끝났다…집 살 계획 있다면 신용대출 정리해야"

(서울=뉴스1) 민선희 기자 = 연소득 6000만원, 신용대출 4000만원(금리 4% 기준)을 갖고 있는 A씨가 서울의 6억원 아파트를 살 때, 현재 서민·실수요자 주택담보대출비율(LTV) 우대적용을 받으면 3억6000만원(만기 30년, 금리 3.3% 기준)까지 대출을 받을 수 있다. 그러나 내년 1월부터 A씨의 주담대 대출한도는 2억7500만원으로 1억원가량 줄어든다. 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 대상이 되기 때문이다.

금융당국이 가계대출 관리를 강화하고 금융권이 대출 문턱을 높이면서 대출을 받기가 점점 어려워지고 있다. 시중금리는 계속 오르고 있는데, 내년부터 총 대출액이 2억원을 넘으면 연소득에서 원리금이 40% 이상이면 대출을 받지 못하는 DSR 규제 대상이 된다.

전문가들은 "현금 여력 없이 '영끌(영혼까지 끌어모으기)' 대출을 받아 집을 살 수 있는 시대는 끝났다"면서도 주택 구입을 위한 대출 계획이 있다면 신용대출을 최대한 정리해야 대출한도를 늘릴 수 있다고 조언했다.

◇"포트폴리오 재조정 신중할 필요 있어…금리 높은 대출부터 정리"

내년에 가계대출 규제가 한층 강화되기 때문에 대출 포트폴리오 조정은 신중할 필요가 있다. 현재 보유한 대출을 기존 조건에서 연장하기는 어렵지 않지만 신규 대출을 받기는 어려워진다.

대출 포트폴리오를 조정해야한다면 금리가 높은 대출부터 정리해야 한다. 특히 내년부터 카드론이 DSR산정에 포함되는데 은행 대출과 함께 카드론을 받았던 차주라면 여유가 있을 때 카드론부터 상환하는 게 좋다.

송재원 신한은행 PWM 서초센터 PB팀장은 "1, 2금융권 대출이 모두 있는 다중채무자라면 금리가 높은 2금융권 대출부터 줄이고, 은행권 신용대출-주담대 순으로 정리하면 될 것"이라며 "최근 주식시장의 기대수익률이 점점 낮아지고 있는데 투자 목적으로 대출을 받은 사람들이라면 대출을 일부 정리해 놓는 것이 나중에 유리하지 않을까 싶다"고 말했다.

김학수 하나은행 도곡지점 PB팀장도 "카드론 등 2금융권 대출이 있으면 신용도가 낮아져 연장이나 신규가 어려울 수 있다"며 "2금융권 자동차할부금융도 은행권 오토론으로 대환하는 게 신용도 관리 측면에서 나을 것"이라고 내다봤다.

◇"내년에 주담대 받으려면, 기존 신용대출은 정리하는 것이 유리"

내년 집을 사기 위해 주택담보대출을 받을 계획이 있는 사람이라면, 기존에 있는 신용대출을 정리하는 것이 좋다. 신용대출 만기보다 주담대 만기가 길기 때문에 신용대출을 정리하면 받을 수 있는 주담대 한도가 늘어나기 때문이다.

내년부터 DSR 계산시 분할상환을 하지 않는 신용대출 산정만기는 기존 7년에서 5년으로 축소된다. 신용대출의 원리금 산정액이 늘어나 더 받을 수 있는 대출규모가 줄어든다는 의미다. 주담대 만기는 최대 30년인 점을 감안하면 신용대출 5000만원 원금의 DSR 비율은 주택담보대출 3억원과 같은 셈이다.

한 대출 전문가는 "주택을 구입하려는 사람이 신용대출 5000만원이 있고 주담대 3억5000만원을 예상하고 있다면 주변에 돈을 빌려서라도 일단 신용대출을 정리하고 주담대를 최대한 받은 뒤 남는 여력으로 주변에 돈을 다시 갚는 식으로 접근해야 한다"고 했다. 그러면서 "현재 받은 담보대출 중 원리금 분할상환을 하고 있는 대출이 있다면 일시상환으로 전환하고 남는 여력으로 신용대출을 상환하는 것이 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

주택 가격이 6억원 이하라면 주택금융공사의 보금자리론도 대안이 될 수 있다. 보금자리론은 DSR 산정에 포함되지 않는 정책금융상품이다. 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원(신혼부부는 8500만원) 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 받을 수 있다.

◇"여러 대출 받아야 한다면, DSR 제외 대출부터 받아야"

만약 여러 종류의 대출을 받아야 한다면 DSR 산정에서 제외되는 대출부터 받는 것이 좋다. 예를 들어 보금자리론은 신규로 받을 때 DSR 규제를 받지 않는다. 이미 금융권에서 신용대출을 받았더라도 보금자리론을 새로 받는데는 영향이 없다는 의미다.

다만 이미 보금자리론을 받은 상태에서 금융사 신용대출 등을 받으려 할 때는 DSR을 산정하는 '총대출액'에 보금자리론이 포함돼 한도가 줄어든다.

은행권 관계자는 "내년에 가계대출 규제가 한층 강화될 것으로 예상되는 만큼 자금계획 수립시 반드시 대출 가능 여부를 상담받고 대출 한도에 여유가 있는 곳을 신중하게 선택해야 한다"고 조언했다.

minssun@news1.kr