빌라 살려 전월세 잡는다…非아파트 살리기, 세법개정 핵심 부상

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 전월세 시장 안정을 위한 정부의 단기 공급 대책으로 빌라·다세대·주거용 오피스텔 등 비아파트 활성화가 핵심 과제로 떠오르고 있다.

최근 부동산 정책 연쇄 토론회에서는 비아파트를 주택 수 산정에서 제외하는 특례와 등록임대 세제 감면, 비아파트 대출·보증 지원 등을 통해 전월세 공급을 확대해야 한다는 제안이 잇따랐다.

이에 정부가 마련 중인 단기 공급 대책에 비아파트 지원 방안이 얼마나 담길지 관심이 쏠리고 있다.

27일 업계에 따르면 지난주 이재명 대통령 주재 부동산정책 국민 대토론회에서는 빌라, 다세대, 주거용 오피스텔 등 비아파트 소형주택을 주택수 산정에서 폭넓게 제외해 다주택 중과, 종합부동산세 부담을 줄이고 민간 임대, 전세 공급을 유도해야 한다는 의견이 집중 제기됐다.

아파트는 인허가, 착공, 준공까지 수년이 걸리는 반면 빌라, 다세대 등 비아파트는 1, 2년 안에 공급이 가능해 전월세난을 완화할 단기 카드로 거론돼 온 만큼 세법에서 비아파트를 얼마나 과감하게 분리 지원하느냐가 단기 공급 속도에 직결된다는 지적이다.

국토교통부에 따르면 전국 비아파트 인허가는 2021년 11만 6672가구에서 2025년 3만 3061가구로 줄었고, 착공은 같은 기간 10만 7176가구에서 3만 1215가구로 감소해 4년 만에 3분의 1 수준으로 축소됐다.

토론회에서는 신축뿐 아니라 기축 소형 비아파트, 등록임대까지 주택수 제외를 넓혀야 한다는 요구와 함께 PF(프로젝트파이낸싱), DSR(총부채원리금상환비율), 임대소득 과세가 분양 아파트 중심으로 짜여 있어 비아파트 장기임대 사업자가 구조적으로 불리하다는 비판이 이어졌다.

전세사기 이후 비아파트 수요와 착공이 동시에 위축된 상황까지 감안하면 세제, 금융을 아파트와 분리해 설계하고 민간 임대사업자를 별도 트랙으로 키워야 한다는 문제의식이다.

비아파트 임대보증보험의 공시가격 기준이 시세를 따라가지 못해 보증 가입이 막히고, 전세가 월세·공실로 밀리면서 비아파트 공급과 전월세 시장의 악순환이 이어지고 있다는 지적도 나왔다.

과거 정부는 8·8 주택공급대책을 통해 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 소형 비아파트에 대해 2027년 말까지 주택수 제외 특례를 연장하고 생애 최초 소형 비아파트 취득세 감면 한도를 300만 원으로 올렸다. 등록임대 소형 비아파트 취득세, 재산세 감면 일몰을 2027년까지 늘리는 방안도 포함됐다.

이런 가운데 하준경 청와대 경제성장수석은 이날 오전 한 방송에서 "전월세를 잡으려면 기본적으로 공급이 많이 돼야 하고, 단기적으로 빨리 공급될 수 있는 부분에 대해서도 준비한 것들이 있다"며 "조만간 발표될 것"이라고 밝혔다.

그는 "전세 사기 등 신뢰 문제 때문에 비용이 높아진 부분들, 월세와 청년 주거에 대한 대책도 여러 차원에서 준비되고 있다"고도 했다.

전월세 공급과 신뢰 회복 대책이 함께 준비되고 있다는 점을 감안하면 비아파트, 등록임대 등 단기 공급을 겨냥한 세제·금융 보완이 세법개정안과 후속 전월세 대책에 일부 포함될 수 있다는 관측도 나온다.

업계 일각에선 다음달 세법개정안에서 8·8 대책으로 이미 도입된 소형 비아파트 주택수 제외, 생애 최초 취득세 감면, 등록임대 감면 일몰을 법률·시행령으로 정리하는 방안이 조심스럽게 거론되고 있다고 본다.

동시에 기축 비아파트 등록임대에 대한 주택수 제외 범위를 일부 넓히거나 임대형 비아파트에 대한 세제·금융 인센티브를 보완하는 방안이 검토될 가능성이 있다는 전망도 나오고 있다.

이와 함께 비아파트 임대보증보험 기준과 연계해 전세보증금 일부에 대한 부분 보증과 비아파트 시세를 반영한 보증·대출 한도 조정 등이 전월세 단기 공급 확대를 겨냥한 보완조치로 함께 논의될 수 있다는 분석도 이어진다.

다만 종부세, 양도세, 간주임대료 등 보유·거래·임대소득 세제 논의에는 이해관계가 첨예하게 엇갈린 만큼 비아파트 지원책도 '전월세 단기 공급 확대'에 초점을 맞춘 제한적 보완에 그칠 수 있다는 신중론이 제기된다.

결국 다음달 세법개정안이 소형 비아파트 주택수 제외, 취득세 감면, 등록임대 세제 특례를 어디까지 확장하고 비아파트 대출·보증 규제·지원과 어떻게 엮느냐에 따라 전세사기 이후 얼어붙은 비아파트 시장이 전월세 단기 공급의 실질적 완충재로 다시 설 수 있을지가 판가름 날 전망이다.

한편 정부는 이날 오후 4시 한성숙 국무총리 주재로 두 번째 부동산정책 국민 대토론회를 열어 공급, 세제, 금융을 추가 논의한 뒤 내달 초 세제 개편안과 후속 부동산 정책 보완책에 반영할 계획이다.

joyonghun@news1.kr