보유세 예고에도 "더 오른다"…40세 미만 집값 기대 文정부 이후 최고

(세종=뉴스1) 이강 기자 = 이달 말 보유세 강화 등을 담은 부동산 세제개편안이 예고된 가운데서도 소비자들의 주택가격 상승 기대는 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

특히 실제 주택시장 핵심 수요층으로 꼽히는 40세 미만의 집값 상승 기대는 문재인 정부 시절 집값 급등기였던 2021년 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

증시 호황, 최근 고액 성과급 지급 등으로 시중 유동성이 확대되면서 집값 상승 기대가 지속되는 가운데, 규제 강화 전 매수 수요까지 더해지며 상승 기대 심리가 강화되는 모습이다.

정부는 이달 말 세법개정안을 통해 실거주 주택과 투자 목적 주택을 구분하는 부동산 세제 개편 방향을 제시할 예정이다. 보유세와 장기보유특별공제, 다주택자 과세 등을 어떻게 조합할지가 하반기 집값과 매물 흐름의 변수로 꼽힌다.

2일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난달 주택가격전망CSI는 120으로 전월보다 8포인트(p) 상승했다. 올해 1월 124에서 2월 108, 3월 96까지 내려갔다가 4월 104, 5월 112, 6월 120으로 석 달 연속 오르며 연초 수준에 근접했다.

특히 40세 미만의 주택가격전망CSI는 125로 전월보다 7p 올라 전 연령대 가운데 가장 높았다. 올해 1월 125에서 2월 113으로 낮아졌지만, 4월 112, 5월 118, 6월 125로 다시 오르며 연초 수준을 회복했다.

연령대별로는 △60~70세(122) △40~50세(120) △50~60세(113)가 뒤를 이었다.

주택가격전망CSI는 1년 뒤 집값이 오를 것으로 보는 소비자가 내릴 것으로 보는 소비자보다 많을 경우 100을 넘는다.

반기 기준으로도 40세 미만의 집값 상승 기대가 가장 강했다.

올해 상반기 평균 주택가격전망CSI는 116.2로 전 연령대 가운데 가장 높았다. 이는 지난해 상반기(112.2)보다 4.0p, 2024년 상반기(104.5)보다는 무려 11.7p 높은 수치다.

관련 통계 작성이 시작된 2013년 이후 상반기 기준으로 보면 두 번째로 높은 수준이다. 앞선 최고치는 문재인 정부 당시인 2021년의 131.7이었다.

다른 연령대의 올해 상반기 평균은 △70세 이상(115.3) △40~50세(110.2) △60~70세(109.7) △50~60세(103.5) 순이었다.

가격 상승 기대가 가장 강한 지역은 서울이다. 지난달 서울 주택가격전망CSI는 128로 전국 평균(120)을 8p 웃돌았다. 6대 광역시(117)와 비교하면 격차는 11p에 달했다.

40세 미만에서 두드러진 집값 상승 기대는 실제 30대 중심의 매수세로도 이어지고 있다.

집값이 더 오르기 전에 내 집 마련에 나서려는 생애 첫 주택구입층과 갈아타기 수요가 늘면서, 기대지표와 거래 흐름이 같은 방향을 가리킨 것이다.

국토교통부 매입자 연령대별 아파트 매매거래 현황을 분석한 결과, 서울 아파트 전체 거래에서 30대가 차지하는 비중은 지난해 9월 30.3%에서 올해 4월 45.8%로 뛰었다.

30대 매수 건수도 같은 기간 1502건에서 3444건으로 두 배 이상 늘었다. 30대는 토지거래허가구역 지정 시행을 앞두고 불안 심리가 커졌던 지난해 10월, 한 달간 4084건을 사들여 분석 기간 중 가장 많은 매수를 기록한 바 있다.

30대 매수는 상대적으로 가격 진입 장벽이 낮은 강북·서남권에 집중됐다.

특히 강서구에서는 30대가 전체 아파트 거래의 45.6%를 차지했고, 구로구(45.3%), 영등포구(44.9%), 성북구(42.3%) 등도 40%를 웃돌았다. 반면 강남구와 서초구의 30대 매수 비중은 각각 24.5%, 24.2%에 그쳤다.

자금 여력이 상대적으로 부족한 30대가 대출 한도 안에서 진입 가능한 외곽 지역을 중심으로 매수에 나선 것으로 풀이된다.

전문가들은 이른바 '포모'(FOMO·Fear Of Missing Out) 심리가 30대를 시장으로 밀어 넣고 있다고 분석한다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수는 "주택가격이 오를 것이라는 전망 때문에 사람들이 빨리 사야겠다고 생각하는 것"이라며 "주택가격이 오를 것으로 보는 이유는 환율 상승에 따른 원가 상승 전망, 유동성 증가에 따른 실물자산 수요 증가"라고 말했다.

이어 "대출 규제나 세금 규제, 토지거래허가구역 지정 등이 시행되면 사기가 어려워지기 때문에 그 전에 빨리 사야겠다는 심리가 생긴다"며 "정부 대책이 나오기 전에 매수 수요가 늘어나는 것으로 봐야 한다"고 설명했다.

정부는 이달 말 세법개정안을 통해 부동산 세제 개편 방향을 공개할 예정이다. 이재명 대통령과 김용범 청와대 정책실장이 잇따라 '부동산 과세 정상화'를 언급하면서 보유세와 양도세 손질 가능성도 커지고 있다.

시장에서는 종합부동산세 공정시장가액비율 인상과 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 축소가 우선 검토될 카드로 거론된다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 현재 60%인 비율을 80% 수준으로 올리는 방안이 거론된다. 이 비율은 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 세제개편안에 담길 가능성이 높은 수단으로 꼽힌다.

양도세에서는 실거주하지 않는 1주택자의 장기보유특별공제 혜택을 줄이는 방안이 유력하게 거론된다. 현재 1세대 1주택자는 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는데, 정부는 실제 거주 없이 장기간 보유만 한 주택에 대해서는 공제 폭을 축소하는 방안을 들여다보는 것으로 알려졌다.

규제지역 2주택자 중과세 부활이나 초고가 1주택자 종부세율 인상도 검토 선상에 있다. 다만 다주택자 중과 확대는 법 개정이 필요해 국회 논의가 변수다.

등록임대주택의 세제 혜택도 손질 대상이 될 수 있다. 의무임대기간이 끝난 뒤에도 양도세 중과 배제 등 혜택이 남아 매물 출회를 막는다는 지적이 나온다.

관건은 보유세와 양도세를 어떤 조합으로 설계하느냐다. 보유세 부담을 높여 매물을 유도하면서 양도세까지 함께 강화하면, 오히려 집주인이 매도를 미루고 세 부담을 전월세 가격에 전가할 수 있다는 우려도 있다.

세제개편이 다주택·비거주 보유자의 매물 출회를 이끌지, 거래 관망과 매물 잠김을 키울지는 세율·공제 기준·시행 시점과 함께 전월세 시장 보완책을 얼마나 함께 내놓느냐에 달렸다는 분석이다.

thisriver@news1.kr