양도세 중과 다음 세제압박 카드는…장특공제·공정가액비율 손질 '주목'

(세종=뉴스1) 이강 기자 = 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 10일부터 다시 적용되는 가운데, 오는 7월 세법 개정안에는 양도세뿐 아니라 보유세인 종합부동산세·재산세를 아우르는 세제 정비 방안이 담길 가능성이 거론된다.

이재명 대통령이 "부동산 불패 신화는 없다"며 비거주·투기성 보유에 대한 세제 혜택 축소 기조를 밝힌 만큼, 향후 세제 개편 논의는 양도세부터 보유세 영역까지 확장될 가능성이 크다.

이에 따라 △비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소 △공정시장가액비율 상향 △공시가격 현실화율·세 부담 상한 조정 △종부세 고령자·장기보유 세액공제 손질 등이 후속 조치로 부상하고 있다.

재정경제부에 따르면 2022년 5월부터 시행됐던 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 지난 9일 종료됐다.

이에 따라 이날부터 중과세율이 다시 적용돼 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자는 지방소득세를 포함한 최고세율이 최대 82.5%까지 오르고, 장기보유특별공제(장특공제)도 적용받지 못한다.

현행 소득세법상 주택 양도차익에는 과세표준 구간별로 6~45% 기본세율이 적용된다. 그러나 조정대상지역 다주택자의 경우 기본세율에 2주택자 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가된다.

중과 적용 시 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상은 최고 75% 세율이 적용된다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실효 최고세율은 각각 71.5%, 82.5% 수준까지 오른다.

이에 따라 고가 아파트를 보유한 다주택자의 세금 부담은 사실상 두 배 수준으로 불어날 전망이다.

예를 들어 10억 원에 구입한 아파트를 33억 원에 매도해 23억 원의 양도차익이 발생한 경우, 일반과세 기준에서는 기본세율(6~45%)과 지방소득세를 적용해 약 8억 3700만 원의 양도세를 부담하면 된다.

그러나 중과가 적용되면 2주택자는 세율이 20%포인트(p) 가산돼 약 15억 7000만 원, 3주택자는 30%p가 가산돼 약 17억 9000만 원의 양도세를 부담해야 한다.

이번 다주택자 양도세 중과에 이어 향후 부동산 세제와 관련한 추가 조치 가능성도 있다.

먼저 양도세 영역에서는 비거주 1주택자를 대상으로 한 장특공제 축소에 무게가 실린다.

이 대통령은 지난달 24일 X(옛 트위터)를 통해 "1주택자의 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고, 그만큼 거주·보유 기간에 대한 감면을 늘리는 것이 맞다"고 밝혔다.

이 발언 이후 시장에서는 비거주 1주택자에 대한 장특공제 축소 가능성이 본격적으로 거론됐다.

현행 장특공제는 2021년부터 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)에 연 4%씩을 적용해 합산 최대 80%까지 공제하는 구조다.

다만 실거주 여부와 관계없이 보유 기간만으로도 공제를 받을 수 있다는 점에서 형평성 논란이 이어져 왔다.

정부가 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소를 검토하는 것은 실거주 목적이 아닌 '투기성 수요'를 잡겠다는 의도로 풀이된다.

다만 '어디까지가 투기성 수요인가'라는 쟁점이 남는다. 비거주 1주택자라 하더라도 직장 근무, 질병 요양, 전학, 혼인·부양, 상속 주택 등 실거주 예외 사유가 인정될 수 있기 때문이다.

재경부 관계자는 장특공제 개편과 관련해 "구체적인 개편 방향은 아직 검토 중"이라고 말했다.

보유세 인상은 조세 저항이 큰 만큼 '최후의 카드'로 꼽힌다. 따라서 당장 세율 인상을 전면에 내세우기보다는 공정시장가액비율 조정을 먼저 검토한 뒤 시장 상황에 따라 보유세(종부세·재산세) 체계 개편으로 넘어갈 가능성이 크다.

단기적으로는 법 개정 없이 시행령 손질만으로 처리 가능한 공정시장가액비율 인상이 가장 현실적인 수단으로 거론된다.

주택 보유세는 시세와 공시가격 현실화율, 공정시장가액비율, 세율을 반영해 산정된다. 공정시장가액비율을 높이면 그만큼 세 부담도 커진다.

이 비율은 2009년 처음 도입된 뒤 2018년까지 80% 선을 유지하다 2021년 95%까지 올라갔다. 이후 윤석열 정부 들어 종부세 부담 완화 차원에서 60%로 내려간 상태다.

다만 보유세 과세기준일이 6월 1일이라는 점을 감안하면 이 시점 이후 시행령을 고치더라도 올해분에는 반영되기 어렵다.

이 때문에 정부가 7월 세법 개정안에 인상 일정을 예고한 뒤 하반기 시행령 개정을 거쳐 내년 부과분부터 공정시장가액비율을 80~100% 수준까지 단계적으로 끌어올리는 시나리오가 거론된다.

같은 맥락에서 공시가격 현실화율과 세 부담 상한 조정도 보유세 부담을 높일 수 있는 우회 수단으로 거론된다.

공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격 반영률로, 현재 공동주택 기준 69% 수준이다. 이를 끌어올리면 종부세와 재산세 산정의 출발점인 공시가격 자체가 올라간다.

세 부담 상한은 보유세가 전년보다 일정 비율 이상 늘지 않도록 막는 장치로, 상한을 높이거나 적용 기준을 손질하면 세율 인상 없이도 실제 세 부담을 키울 수 있다.

이밖에 양도세 장특공제와 비슷한 맥락에서 보유세 제도인 종부세의 고령자·장기보유 세액공제 역시 손질 대상에 오를 가능성도 제기된다.

장특공제와 달리 종부세 공제는 실거주 요건이 따로 없어 '거주 여부와 무관한 세제 혜택'이라는 이 대통령의 문제의식과도 부합한다.

부동산 과열이 이어질 경우 최후 수단으로 세율 자체를 직접 손볼 가능성도 있다. 종합부동산세 과세표준 구간을 세분화해 고가 주택 보유자에 대한 세 부담을 높이는 방안이다. 특히 20억~40억 원대 고가 주택 보유자를 겨냥해 현행 과표 구간을 더 촘촘히 나누고, 구간별 세 부담을 조정하는 방식이 검토될 수 있다.

재정경제부 관계자는 "취득, 보유, 거래 단계에 대한 부동산 세제를 전체적으로 보고 있다"며 "개별 아이템별로는 현재 상황에서 말씀드리기는 어렵다"고 설명했다.

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