"내일 넘기면 3억 더 낸다" 양도세 중과 D-2…10일부터 최고 82.5% 과세

(세종=뉴스1) 이강 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 유예가 9일 종료되면서 10일부터 조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자의 세 부담이 크게 늘어난다. 3주택 이상 보유자는 지방소득세를 포함한 최고세율이 최대 82.5%까지 오르고, 장기보유특별공제 적용도 다시 배제된다.

양도차익 10억 원 규모 주택을 매각한다고 가정할 경우 3주택자의 세 부담은 지방소득세 포함 약 7억5000만 원 수준으로, 중과 유예 기간보다 3억 원 이상 증가하는 것으로 추산된다. 여기에 장기보유특별공제까지 제외되면 실제 체감 세 부담은 더 커질 수 있다.

중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들의 막판 절세 매물이 쏟아졌지만, 유예 종료 이후에는 거래 감소와 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있다는 우려도 커지고 있다. 실제 서울 아파트 매물은 최근 한 달 새 7000건 넘게 감소했다.

8일 재정경제부에 따르면 2022년 5월부터 시행돼 온 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치는 9일 종료된다. 별도의 연장 조치가 없을 경우 10일부터 중과세율이 자동 복원된다.

조정대상지역 내 3주택 이상 보유자는 지방소득세를 포함한 최고세율이 최대 82.5%까지 오르고, 장기보유특별공제도 적용받지 못한다.

현행 소득세법상 주택 양도차익에는 과세표준 구간별로 6~45% 기본세율이 적용된다. 그러나 조정대상지역 다주택자의 경우 기본세율에 2주택자 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가된다.

중과 적용 시 2주택자는 최고 65%, 3주택 이상은 최고 75% 세율이 적용된다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실효 최고세율은 각각 71.5%, 82.5% 수준까지 오른다.

양도차익 10억 원 규모 주택을 판다고 단순 가정하면 3주택자의 세 부담은 지방소득세 포함 약 7억 5000만 원 안팎으로, 중과 유예 때보다 3억 원 이상 늘어난다.

과세표준으로 단순 추산할 경우 기본세율만 적용되면 양도세만 약 3억 8400만 원, 지방소득세 포함 약 4억 2200만 원 수준을 내야 한다.

반면 3주택 중과가 적용되면 양도세는 약 6억 8400만 원, 지방소득세 포함 약 7억 5200만 원으로 늘어난다. 중과 적용만으로 약 3억 3000만 원의 추가 부담이 발생하는 셈이다.

2주택자도 부담이 작지 않다. 같은 양도차익 10억 원 기준으로 2주택 중과가 적용되면 지방소득세 포함 세 부담은 약 6억 4200만 원 수준으로, 기본세율 적용 때보다 약 2억 2000만 원 늘어난다.

실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간, 기본공제, 주택 수 산정 방식 등에 따라 달라질 수 있다.

장기보유특별공제 배제까지 감안하면 체감 부담은 더 커진다. 장특공제는 부동산을 장기간 보유·거주한 경우 양도소득세를 일정 비율 공제해 주는 제도다. 1주택자라면 보유 및 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩 총 80%까지 공제가 가능하다.

현재 중과 유예 기간에는 일정 요건에 따라 장특공제를 받을 수 있지만, 중과 대상 다주택자는 다시 공제 대상에서 제외된다. 보유 기간이 길더라도 세 부담 완화 효과를 받기 어렵다.

예컨대 양도차익 10억 원에 장기보유특별공제 30%가 적용돼 과세표준이 7억 원으로 줄어드는 경우와 비교하면 격차는 더 커진다. 이 경우 기본세율 적용 시 세 부담은 지방소득세 포함 약 2억 8400만 원 수준이지만, 3주택 중과 적용 시 약 7억 5200만 원으로 늘어나 차이가 4억 원대 후반까지 벌어질 수 있다.

재정경제부 관계자는 "중과가 되면 장특공제는 원칙적으로 없다"며 "유예 기간에는 일반세율이 적용되면서 장특공제가 가능하지만, 유예가 종료되면 중과가 되고 장특공제는 못 받는다"고 설명했다.

장특공제 개편과 관련해서는 "여러가지 방안을 듣고 검토하고 있다"고 말했다.

다만 정부는 막판 거래에 한해 예외 규정을 통해 퇴로를 열어뒀다.

오는 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우 강남·서초·송파·용산은 9월 9일까지, 지난해 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 11월 9일까지 양도 절차를 마치면 중과 배제 대상이 된다. 정부는 9일 토요일에도 토지거래허가 신청을 받기로 했다.

중과 유예 종료를 앞두고 막판 절세 매물도 늘었다. 서울시 새올 전자민원창구에 따르면 5월 서울 토지거래허가 신청 건수는 919건으로 집계됐다. 지난달 하루 평균 462건의 약 2배 수준이다. 정부가 '9일까지 토지거래허가 신청 시 중과 배제' 방침을 밝히면서 다주택자들이 급매 처분에 나선 영향으로 풀이된다.

전문가들은 중과 시행 이후 거래 감소와 매물 잠김 가능성을 거론한다. 세 부담이 급격히 커지는 만큼 단기적으로는 절세 매물이 줄고, 다주택자들이 매도를 미루면서 시장에 나오는 물량이 감소할 수 있다는 분석이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매물은 총 7만 2674건으로 한 달 전(8만 16건)보다 7342건(9.2%) 감소했다. 열흘 전인 4월 26일(7만 6647건)과 비교해도 3973건(5.2%) 줄어든 수준이다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수는 "양도소득세가 과한 측면이 있으면 주택을 팔려고 하지 않고 전부 상속으로 갈 수 있다"며 "상속세는 50%인데 양도소득세는 82.5%라면 증여나 상속을 선택할 수 있다"고 설명했다.

이어 "주택은 모든 사람이 이익집단이기 때문에 이익집단의 반발을 고려하면 주택 세제를 고치기가 어렵다"며 "이익집단의 반발을 극복할 수 있는 정교한 세제 개혁이 필요하다"고 말했다.

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