대법 "타 임차인 선순위 설명 안 한 공인중개사, 손해배상 책임"

(서울=뉴스1) 황두현 기자 = 공인중개사가 임대차 계약을 체결할 때 의뢰인에게 다른 임차인의 선순위 관계도 설명해야 한다는 취지의 판단이 나왔다. 다세대주택의 공동저당권에 대한 첫 대법 판결이다.

4일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 김 모 씨와 한 신용정보사 사내복지기금이 한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에서 원심의 원고 패소 판결을 뒤집고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

김 씨 등은 2017년 서울 영등포구 다세대주택 임대인과 6000만 원에 임대차 계약을 체결했는데, 이 건물에는 임대인이 은행과 체결한 18억 원의 근저당권이 설정돼 있었다.

당시 계약을 중개한 공인중개사는 18억 원의 근저당권 설정 사실을 의뢰인에게 알리면서도 김 씨보다 우선 변제 순위가 앞서는 임차인들의 선순위 관계에 대해서는 설명하지 않았다.

이후 해당 주택이 경매로 넘어가 다른 선순위 임차인들은 최소한의 임차보증금을 배당받았는데 복지기금 측은 배당을 일절 받지 못했다. 김 씨도 2500만 원을 돌려받는 데 그쳤다.

엥 기금과 김 씨 측은 공인중개사 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 중개사협회를 상대로 손해를 배상하라는 소송을 제기했다. 해당 중개사도 소송에 보조인으로 참가했다.

1심은 협회가 김 씨와 기금에 각각 3600만 원과 2100만 원을 배상하라고 판결했다.

1심 재판부는 중개사가 대략적으로라도 선순위 보증금을 회수하지 못할 위험성이 있다는 사실을 계약서에 기재하는 방법으로 고지하지 않았다고 판단했다.

다만 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 중개업자가 전적으로 부담할 수는 없다며 책임 범위는 60%로 제한했다.

2심은 중개사가 의무를 모두 이행했다며 청구를 기각했다.

2심 재판부는 "다세대주택은 세대별로 독립해 권리관계가 형성되므로 다른 세대에 설정된 임차권은 임대보증금 회수에 영향을 미치지 않는다"며 "중개사가 다른 세대의 임대차 현황을 확인해 고지할 의무는 없다"고 판시했다.

그러나 대법은 중개사에 책임이 있다는 취지로 사건을 파기환송했다.

중개사의 의무에 임대차 계약을 체결할 때 부동산등기에 표시된 저당권 권리관계뿐 아니라 다른 세대 등기에 표시된 선순위 권리도 확인·설명하는 게 포함된다는 취지다.

대법은 또 계약서를 작성할 때 권리관계 관련 내용을 임대인에게 요구한 뒤, 불응할 경우 그 사실을 임차의뢰인에게 설명해야 한다고도 지적했다.

대법은 "공동근저당권이 설정된 다른 임차인이 있을 것을 알 수 있었다고 보이지만 임차인 존부, 임대차보증금, 임차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 내용을 설명하지 않았다"며 "중개행위를 하면서 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반했다고 볼 여지가 크다"고 판단했다.

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