보유세 압박·양도세 퇴로…전문가 "매물은 늘어도 집값 안정 한계"

(서울=뉴스1) 김종훈 기자 = 정부가 종합부동산세(종부세)를 주택 수에서 주택 가액 기준으로 개편하면서 시가 40억 원 이상 고가주택과 다주택자의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 정부는 '똘똘한 한 채' 쏠림을 완화하고 다주택 매물 출회를 유도해 집값을 안정시키겠다는 구상이지만, 부동산업계에서는 일부 매물은 늘어날 수 있어도 공급 확대 없이 세제만으로는 시장 안정 효과가 제한적일 것이라는 분석이 나온다.

세 부담이 상대적으로 낮은 30억 원 안팎으로 수요가 이동하거나 특정 시점에 매물이 집중될 가능성도 제기된다.

3일 재정경제부가 발표한 세제개편안에 따르면 주택분 종합부동산세율은 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 일원화된다.

과세표준 6억 원 이하 주택은 현행 체계를 유지하고 6억 원 이상 12억 원 미만 구간은 현행 1.0%에서 2028년 1.3%로 세율을 인상한다.

1·2주택과 3주택 이상 다주택자를 구분해 온 과세표준 12억 원 이상 주택은 전체 주택 가액 기준으로 바뀌면서 고가 1주택 세 부담도 크게 늘어난다.

과세표준 12억 원 초과 25억 원 미만은 2.0%, 25억 원 초과 50억 원 미만은 3.0%, 50억 원 초과 94억 원 이하는 4.0%, 94억 원 초과는 5.0%의 단일세율을 적용한다.

정부는 세율 조정에 따라 시장 참여자들이 주택 보유 여부를 자율적으로 결정할 수 있도록 내년까지 유예기간을 두고, 구간별 인상 세율을 2027년부터 단계적으로 적용하기로 했다.

정부는 이번 세제개편으로 고가 1주택 선호를 완화하고 다주택 매물 출회를 유도해 시장을 정상화하겠다는 입장이다.

이를 위해 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자에 대한 양도소득세 중과도 2028년까지 한시적으로 완화한다.

시장에서는 보유세 강화와 양도세 중과 완화가 맞물리면서 일부 매물이 시장에 나올 가능성이 있다고 본다. 특히 세 부담이 커진 강남3구 등 고가주택 보유자가 내년 이후 매도에 나설 가능성이 있다는 전망이 나온다.

다만 전문가들은 세제개편만으로 시장 안정 효과를 기대하기는 어렵다고 지적한다. 일부 매물 출회는 가능하겠지만 공급 확대가 뒤따르지 않으면 수요가 세 부담이 낮은 가격대로 이동하는 데 그칠 가능성이 있다는 것이다. 공급 대책과 금융정책이 함께 추진돼야 정부가 기대하는 집값 안정과 '똘똘한 한 채' 완화 효과를 높일 수 있다는 분석이다.

한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 "정부 정책이 주택 보유자들에게 심리적 압박으로 작용하면서 내년부터 매도 움직임이 나타날 수 있다"며 "특히 강남3구 고가주택은 세 부담 증가를 체감하는 폭이 클 것"이라고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종부세 개편 방향은 분명하다"며 "정부가 지속해서 강조한 '집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳'이라는 메시지를 세제에 담은 것"이라고 평가했다.

고가 1주택자와 무주택자들이 세 부담이 상대적으로 적은 과세표준 6억 원과 12억 원을 새로운 기준선으로 삼을 가능성도 있다.

과세표준 6억 원은 현행 공정시장가액비율 60%와 기본공제 12억 원을 적용하면 실거래가 약 31억 원 수준이다. 과세표준 12억 원은 같은 기준으로 실거래가 약 44억 원에 해당한다.

30억 원대 주택은 한강벨트와 수원·화성 등 경기 남부 일대에 몰려 있는 만큼 해당 지역 아파트 수요가 늘어날 가능성이 있다. 강남3구 내 일부 주택도 포함된다.

업계에서는 실거래가 31억~44억 원 안팎을 기준으로 눈을 낮춘 이른바 '덜 똘똘한 한 채'를 찾으려는 수요가 늘어날 수 있다고 전망했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "인상된 세율이 적용되는 구간에서는 심리적 저항선이 형성될 수 있다"며 "한강벨트 일대가 상대적으로 절세가 가능한 대안으로 인식되면서 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 있다"고 말했다.

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