실거주 세제에 전세 줄고 월세 오른다…서울 월세 159만원 시대

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 서울 아파트 평균 월세 159만 2000원, 월세 비중 52%를 넘어선 상황에서 정부의 실거주 중심 세제개편이 전세 공급을 줄이고 월세 상승 압력을 더 키울 것이라는 전망이 나온다. 비거주 집주인이 절세를 위해 실거주를 선택하면 전세 물량이 줄고, 보유를 이어가는 집주인은 늘어난 세 부담을 월세에 반영할 가능성이 커졌기 때문이다.

3일 정부와 업계에 따르면 이번 세제개편안은 실거주자 위주로 세제 혜택을 강화하는 데 초점을 맞췄다.

대표적으로 종합부동산세는 실거주 여부에 따라 차등 적용된다. 기존에는 실거주 여부와 관계없이 1주택자의 종부세 기본공제가 모두 공시가격 12억 원(시세 약 17억 원)이었다.

하지만 이번 개편으로 거주용 1주택자의 기본공제는 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원)으로 확대되고, 비거주 1주택자는 9억 원(시세 약 13억 원)으로 축소된다.

1주택자 양도소득세 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀐다.

현재는 보유기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 40%를 공제받는다. 10년 이상 보유·거주 요건을 모두 충족하면 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

하지만 정부는 2028년부터 보유기간에 따른 공제를 단계적으로 폐지한다. 보유 공제율은 2028년 최대 20%로 축소되고, 2029년부터는 폐지된다.

종부세 장기보유 세액공제도 거주기간 중심으로 전환한다. 2028년부터 보유기간 공제를 폐지하고 거주기간 공제만 적용한다. 거주기간 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 연령별 공제는 유지한다.

전문가들은 실거주 중심 세제개편이 전월세 공급 감소로 이어질 가능성이 크다고 분석했다.

비거주 집주인이 절세를 위해 직접 입주하면 기존 전세 계약이 종료되면서 임대 물량이 줄어들 수 있다. 반대로 임대를 유지하는 집주인은 늘어난 보유세 부담을 신규 계약이나 계약 갱신 때 월세에 반영하려는 유인이 커질 수 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "실거주 중심 시장으로 재편되면서 전월세 유통 물량 감소 현상은 이어질 것"이라며 "특히 보유기간이 짧은 고가 비거주 주택 보유자는 절세를 위해 실거주를 선택할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "실거주로 전환하면 종부세 기본공제 14억 원을 적용받고 거주기간 중심의 공제 혜택도 받을 수 있어 절세 효과가 크다"며 "비거주자 입장에서는 세 부담을 낮추기 위한 실거주 전환 유인이 상당하다"고 덧붙였다.

전세 매물이 줄면 월세화도 더 빨라질 것으로 전망된다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~6월 서울 아파트 전월세 거래 가운데 월세 비중은 52%로 전년 동기(43.9%)보다 8.1%포인트 높아졌다.

서울 월세 부담도 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 서울 아파트 평균 월세는 159만 2000원으로 전년 동기(142만 2000원)보다 17만 원(12.0%) 상승했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전세 시장은 장기적으로 위축될 가능성이 크다"며 "임대인 입장에서는 늘어난 비용을 전월세 가격에 반영하려는 유인이 생길 수 있다"고 말했다.

남 연구원은 "보유세 부담을 분산하기 위해 전세 계약이 끝난 뒤 신규 계약부터 월세를 선택하는 임대인이 늘어날 수 있다"며 "공급 감소가 가격 상승으로 이어지는 흐름이 반복될 가능성이 있다"고 설명했다.

woobi123@news1.kr