서울 집 전세 줬더니 보유세 1000만원 더…비거주 1주택자의 선택은

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 서울 집 한 채를 보유하고도 직접 거주하지 않는 비거주 1주택자는 앞으로 보유세를 최대 1000만 원 이상 더 부담하게 된다. 정부가 실거주 중심으로 부동산 세제를 개편하면서 종합부동산세(종부세) 기본공제를 축소하고 장기보유 공제도 거주 중심으로 바꾸기로 했기 때문이다. 비거주 1주택자는 보유를 이어갈지, 매도할지, 실거주로 전환할지를 두고 셈법이 한층 복잡해질 전망이다.

3일 재정경제부의 2026년 세제개편안에 따르면 2028년부터 1세대 1주택자에 대한 종부세가 개편된다.

먼저 1세대 1주택자 가운데 본인 주택에 거주하는 실거주자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 상향돼 종부세 부담이 줄어든다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아져 종부세 부담이 커진다.

종부세 세율도 주택 수보다 주택가액 중심으로 개편한다. 2028년부터는 주택 수에 따른 세율 차등을 폐지하고 과세표준 12억 원 초과~25억 원은 2.0%, 25억 원 초과~50억 원은 3.0%, 50억 원 초과~94억 원은 4.0%, 94억 원 초과는 5.0%를 적용한다.

재정경제부 문답자료에 따르면 60세 비거주 1주택자가 공시가격 15억 원(시가 약 20억 원) 주택을 10년 보유한 경우 현재 종부세는 27 만6000원, 보유세는 370만 5000원이다.

기본공제 9억 원과 공정시장가액비율 70%가 적용되는 2028년부터는 종부세가 152만 원, 보유세는 495만 원으로 늘어 보유세 부담이 124만 5000원 증가한다.

반면 같은 조건에서 10년간 실거주했다면 종부세는 현재 27만 6000원에서 2028년 10만 8000원으로 줄어든다. 보유세도 370만 5000원에서 353만 7000원으로 감소한다.

고가 주택일수록 실거주 여부에 따른 차이는 더욱 커진다.

같은 조건에서 공시가격 35억 원(시가 약 50억 원) 주택의 경우 실거주자는 보유세가 1354만 8000원에서 2028년 1879만 4000원으로 524만 6000원 늘어난다. 반면 비거주자는 1354만 8000원에서 2871 만2000원으로 1516만 4000원 증가한다.

장기보유특별공제도 실거주 중심으로 개편한다. 현행 1주택자는 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 각각 공제받지만, 2029년부터는 보유공제가 폐지되고 거주공제만 연 8%(최대 80%) 적용된다.

이번 세제개편으로 비거주 1주택자는 보유를 이어갈지, 실거주로 전환할지, 매도에 나설지를 두고 셈법이 한층 복잡해질 전망이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "보유세 부담이 크게 늘고 장기보유 공제까지 축소되는 만큼 비거주 1주택자 가운데 일부는 매도를 선택할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "세금 부담을 감당할 여력이 있는 경우에는 보유를 이어갈 가능성이 크다"며 "실거주를 선택하면 절세가 가능하지만 생활환경 변화와 기존 임차인 문제 등을 고려하면 쉽게 선택하기는 어려울 것"이라고 설명했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "고가 주택을 보유한 비거주 1주택자 가운데 보유세 부담을 감당할 수 있는 사람은 계속 보유할 가능성이 크다"며 "실거주 역시 임대차시장에 미치는 영향 등을 고려하면 현실적으로 쉽지 않은 선택"이라고 말했다.

다만 김 선임연구위원은 "보유를 선택한 집주인이 늘어난 세 부담을 전셋값 인상이나 월세 전환 등을 통해 임차인에게 전가할 가능성도 있다"고 덧붙였다.

dkim@news1.kr