[부동산사용설명서]사라지는 전세…5억 보증금, 월세 얼마가 적당할까

(서울=뉴스1) 김종훈 기자

원래 이 전세라고 하는 게 대한민국에만 있는 거예요. 전 세계에 없어요. 특이한 대한민국에만 있는 제도인데 이게 일종의 사금융이죠. 아주 특이한 금융 기법입니다. 그런데 이제는 사라져가는 추세예요." (지난 8일 취임 1주년 기자회견 중 이재명 대통령 발언)

서울을 중심으로 전세 거래는 줄고 월세는 늘면서 임대차 시장의 중심이 빠르게 월세로 이동하고 있다. 이에 따라 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 '전월세전환율'에 대한 관심도 커지고 있다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전날 기준 6월 서울 아파트 전세 거래량은 7780건으로 전월(8662건)보다 10.2% 감소했다.

반면 월세 거래는 지난달 9353건으로 집계돼 5월(8694건)보다 7.6% 증가했다.

2022년 대규모 전세사기 사태 이후 '전세포비아' 확산과 대출 규제 강화 등의 영향으로 전세 시장은 빠르게 위축되고 있다.

임대차 시장이 월세 중심으로 재편되면서 기존 전세 계약을 월세로 전환하는 사례도 늘고 있다. 이 과정에서 전월세전환율이 중요한 기준으로 활용된다.

전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다.

예를 들어 전월세전환율이 5%라면 전세 보증금을 1억 원 낮출 경우 연간 월세는 500만 원, 월 기준으로는 약 41만 6000원이 된다.

다만 전월세전환율은 법정 전환율과 시장 전환율로 나뉜다. 계산 방식은 같지만 적용 대상과 활용 방식이 다르다.

주택임대차보호법에 근거한 법정 전환율은 기존 전세 계약을 월세로 전환하거나 계약 내용을 변경할 때 적용된다.

임대인과 임차인은 계약 과정에서 법정 전환율을 초과할 수 없다. 전환 과정에서 과도한 월세 부담을 막기 위해서다.

법정 전환율은 기준금리에 2%포인트(p)를 더해 산정한다. 현재 기준금리(2.75%)를 적용하면 법정 전환율은 4.75%다.

법정 전환율은 신규 계약에는 적용되지 않고 기존 계약을 갱신하거나 계약 내용을 변경할 때만 활용된다.

실제 계약에서 더 눈여겨봐야 할 것은 시장 전환율이다.

국토교통부는 임대인과 임차인이 실제 신고한 전월세 실거래 자료를 바탕으로 시·군·구별 시장 전환율을 산정한다.

집주인과 세입자가 실제 계약에서 어떤 비율로 전세를 월세로 전환했는지를 보여주는 시장 지표인 셈이다.

지난 5월 기준 전국 아파트 평균 시장 전환율은 5.3%, 서울은 4.7%였다. 서울 안에서도 △종로구 4.6% △중구 5.3% △강남구 4.8% 등 지역별 차이를 보였다.

서울 종로구에서 보증금 5억 원인 전세를 보증금 2억 원의 월세로 전환한다고 가정해 보자.

전세 보증금 5억 원에서 월세 보증금 2억 원을 제외한 3억 원에 시장 전환율 4.6%를 적용하면 연간 월세는 1380만 원이다. 이를 12개월로 나누면 월세는 115만 원이 된다.

시장 전환율은 실제 계약 사례를 평균한 참고 지표일 뿐 반드시 따라야 하는 기준은 아니다.

세입자를 구하기 어려워 공실이 길어지면 집주인이 전환율을 낮춰 계약을 체결할 수도 있다. 반대로 임차 수요가 많은 지역에서는 시장 전환율보다 높은 수준에서 계약이 이뤄질 수도 있다.

archive@news1.kr