진미윤 교수 "주택공급 병목 풀어 공급 파이프라인 복원해야"

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 국민 주거 안정을 위해서는 인허가와 착공 감소로 막힌 주택공급 병목을 해소하고 공급 파이프라인을 복원해야 한다는 전문가 제언이 나왔다. 공급 절벽이 이어질 경우 중장기적으로 집값과 주거비 불안이 커질 수 있다는 진단이다.

진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수는 23일 정부가 연 부동산 정책 대토론회에서 인허가와 착공 감소가 이어지면서 준공·입주 물량까지 줄어드는 공급 절벽이 향후 시장 불안을 키울 수 있다고 진단했다.

진 교수는 인허가 감소가 기존 매물 축소와 가격 상승 압력, 주거비 부담 확대로 이어질 수 있다고 우려했다. 특히 전세사기 여파로 비아파트 임대시장에 대한 신뢰가 무너지면서 신축 공급이 크게 위축된 점을 문제로 지적했다.

진 교수는 "아파트보다 보증금과 월세 부담이 낮아 서민·청년층의 주거 사다리 역할을 해온 비아파트 임대 부문이 흔들리면서 중저가 주거공급 기반이 약해졌다"고 설명했다.

해법으로는 신축 공급 회복을 위한 금융·세제 지원을 제시했다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 공사비, 금리 부담 등으로 지연된 사업의 착공 전환을 지원하고, 도심 중소형 주택과 임대용 비아파트 공급을 다시 활성화해야 한다는 것이다. 다만 입지와 수요 여건을 고려한 선별 지원을 통해 투기 수요를 자극하지 않는 방향이어야 한다고 강조했다.

민간 정비사업과 관련해서는 노후 주택 정비와 장기 공급 확대를 위한 필수 수단이라고 평가했다.

진 교수는 공사비와 금융비용, 조합 갈등, 분담금 부담 등 사업 전 단계의 병목이 여전한 만큼 용적률 인센티브만으로는 한계가 있다고 지적했다. 실제 착공·준공 실적과 주택 순증, 공공기여 효과 등 가시적인 공급 성과를 중심으로 정책을 설계해야 한다고 제언했다.

또 중앙정부와 지자체, 공공이 공급 후보지를 전략적으로 발굴하고 계획·보상·조성·교통·착공까지 전 과정을 통합 관리하는 실행체계 구축이 필요하다고 했다.

진 교수는 "도시·건축 규제는 도심 내 저이용 부지와 노후 건축물의 복합개발을 촉진하는 방향으로 유연화해야 한다"면서도 "기반시설 확보와 기능 훼손 방지, 개발이익의 공공 환원을 전제로 해야 한다"고 전했다.

임대공급 주체의 다변화도 과제로 제시했다.

그는 "공공임대와 사적 전·월세 사이의 공백을 해소하기 위해 법인·리츠·재무적 투자자(FI) 등 전문 임대주체를 육성하는 대신 장기임대 의무와 임대료 안정, 임차인 보호를 강화하는 상호 연동 구조를 마련해야 한다"고 제언했다.

공공부문의 역할 강화도 강조했다. 민간 공급 공백을 메우는 데 그치지 않고 무주택 서민과 중산층을 위한 부담가능주택을 지속적으로 공급하는 시장 조성자로 기능을 확대해야 한다고 설명했다.

진 교수는 끝으로 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 제도 전반에 대한 재점검도 주문했다.

그는 "시장 안정과 투기 억제 효과뿐 아니라 거래 위축과 공급 감소, 국민 불편 등 부작용도 함께 평가해 중첩 규제와 복잡한 제도를 정비할 필요가 있다"며 "시장 불안 지역에는 신속하고 정밀하게 규제를 적용하되, 해제는 가격·거래·대출 동향 등 객관적 지표를 토대로 투기 재확산에 대응할 수 있는 체계를 갖춰야 한다"고 말했다.

dkim@news1.kr