등록임대 양도세 특례 손질론…서울 6만8000가구 향배 촉각

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 서울 등록임대 아파트에 대한 세제 특혜를 둘러싼 정부의 출구전략 논의가 본격화하고 있다. 이재명 대통령에 이어 임광현 국세청장까지 다주택자의 '엑시트'(exit)를 전제로 한 양도세 중과 제외 특례 손질 필요성을 공개 제기하면서 서울 6만 8000가구 규모 등록임대 물량의 시장 출회 가능성과 임대시장 파장을 둘러싼 논쟁이 커지는 모습이다.

22일 업계에 따르면 등록임대주택 제도는 다주택자가 주택을 임대등록하면 양도 시 다주택 양도소득세 중과 대상에서 제외하는 방식으로 설계됐다.

임대의무기간 동안 취득세·재산세·종합부동산세 등을 감면해 장기 임대를 유도했지만, 아파트 신규 등록이 중단된 이후에도 기존 등록 물량에는 양도세 중과 제외 혜택이 유지되고 있다. 의무임대기간 종료 이후에도 사실상 영구 특례로 작동한다는 점이 최근 논란의 핵심이다.

임광현 청장은 최근 사회관계망서비스(SNS)에 '매입 등록임대 아파트에 대한 생각'이라는 글을 올려 이러한 구조가 서울의 매물 잠김 현상을 심화시키고 있다고 지적했다.

국가데이터처 통계에 따르면 서울에서 말소된 개인 등록임대 아파트는 약 2만 7000가구다. 이 가운데 양도세 신고 물량을 제외한 약 2만 5000가구는 여전히 다주택자가 보유하고 있는 것으로 분석됐다.

임 청장은 여기에 2028년까지 자동 말소 예정인 등록임대 아파트 4만 3000가구를 더해 서울에서 최대 6만 8000가구가 잠재 공급 후보가 될 수 있다고 추산했다.

임 청장은 "사실상 팔 이유가 없을 것"이라고 적시했다. 다주택 양도세 중과가 적용되지 않는 데다 장기보유특별공제 역시 일반 주택보다 유리하게 적용되는 등 혜택이 크기 때문이라는 설명이다.

그러면서 "임대기간 동안의 세제 감면과 종료 후 일정 기간의 혜택이면 충분하다"는 현장 의견을 소개하며 등록임대 다주택자에게 일정 기간 양도세 중과 제외를 보장하는 출구전략 검토 필요성을 제기했다.

이미 말소된 물량과 앞으로 말소될 물량이 해당 기간 시장에 나온다면 서울에서 최대 6만 8000가구 규모의 공급 효과를 기대할 수 있다. 다만 실제 매물 출회 규모는 제도 설계와 시장 상황에 따라 달라질 수 있다는 분석도 나온다.

이 같은 문제의식은 이재명 대통령이 올해 2월부터 지속적으로 제기해 온 등록임대 세제 개편론과 맞닿아 있다.

이 대통령은 SNS와 국무회의 등을 통해 "의무임대기간이 끝난 등록임대주택은 일반 임대주택과 동일한 세제가 적용돼야 한다"고 언급하며 다주택 양도세 중과 제외 특례를 일정 기간 이후 폐지하거나 단계적으로 축소하는 방안을 공개적으로 거론해 왔다.

즉시 폐지보다는 일정 기간 처분 기회를 부여한 뒤 특례를 종료하거나, 단계적으로 혜택을 축소하는 방안, 아파트에 한해 적용하는 방안 등이 주요 시나리오로 거론된다.

정책 효과와 부작용을 둘러싼 시각차도 크다. 정부와 여권은 등록임대 세제 특례를 조정해 잠겨 있는 등록임대 물량을 시장에 유도하면 수도권 공급 대책과 별개로 서울 도심에서 추가 공급 효과를 기대할 수 있다는 입장이다.

반면 임대사업자들은 등록임대 축소가 장기 임대 물량 감소로 이어져 임대료 상승과 전월세 시장 불안을 초래할 수 있다고 우려한다. 세제 특례를 줄이는 과정에서 정책 신뢰가 훼손될 경우 향후 민간 임대 공급 기반을 다시 확보하기 어려워질 수 있다는 지적도 나온다.

시장에서는 등록임대 제도 개편의 핵심을 출구전략 설계에 두고 있다. 기존 등록임대 다주택자에게 어느 수준의 혜택을 얼마 동안 인정할지에 따라 실제 매물 출회 규모와 속도가 달라질 수 있어서다.

정부가 7월 세제개편안과 세법 개정을 통해 출구전략의 적용 기간과 대상 범위를 구체화할 경우 등록임대 물량의 시장 유입 규모를 둘러싼 논쟁도 한층 거세질 전망이다. 서울 6만 8000가구가 실제 공급으로 이어질지, 등록임대 제도 손질이 어느 수준에서 마무리될지가 시장의 관심사다.

결국 이번 논의는 등록임대 세제 특례를 유지할지 여부보다 공급 확대와 임대시장 안정이라는 두 정책 목표 사이에서 균형점을 찾는 문제에 가깝다. 한시적 혜택과 세 부담 정상화의 접점을 어떻게 설계하느냐가 정책 성패를 가를 것으로 보인다.

joyonghun@news1.kr