PF 위기 속 비아파트 11만 가구 공급 카드…전월세난 '해법' 될까

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 1인 가구 증가와 전월세난 심화에 대응해 도시형생활주택과 프리미엄 원룸·오피스텔 등 비아파트 공급 확대에 나선다. PF 위기와 공사비 급등으로 막힌 착공을 재개하기 위해 규제를 완화하고 비아파트 전용 PF·분양보증과 기금대출까지 지원하는 ‘공급·금융 패키지’를 추진한다.

이번 대책은 규제 완화와 금융 지원 확대, 현장 애로 해소를 통해 비아파트 공급을 늘리고 멈춰 선 아파트 착공을 재개하는 데 초점을 맞췄다.

26일 국토교통부에 따르면 정부는 2026~2027년 수도권에서 비아파트 4만 1000가구, 2030년까지 11만 가구를 공급하고 인허가만 받고 멈춘 아파트 10만 가구의 조기 착공을 지원하는 계획을 내놨다.

도시형생활주택 세대·층수·일조·주차 규제를 완화하고, 공실 상가·오피스를 프리미엄 원룸·오피스텔로 바꾸는 대신 비아파트 사업자에 대한 기금대출, PF·분양보증 특례를 제공하는 방식이다.

이번 대책의 첫 장점은 속도다. 아파트는 지금 착공해도 입주까지 3년 이상 걸리지만, 비아파트는 공기가 짧아 단기간 전월세 수급 불균형을 완화할 수 있는 수단이다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최근 3년간 비아파트 착공이 장기 평균의 30%에도 못 미치는 상황에서 도심 전월세 공급 공백을 줄이기 위한 선제적 조치"라며 "비아파트는 단기 수급 조정에 유용한 카드"라고 평가했다.

PF 경색으로 중소 건설·시행사가 유동성 위기를 겪는 상황에서 공공이 자금 위험을 일부 나누는 것도 현장에선 의미 있는 변화다.

도시형생활주택 사업자대출 한도를 전용 60㎡ 이하는 1억 1000만원, 60~85㎡는 1억 2000만원까지 올리고, 금리를 3.4~3.6% 수준으로 낮춰 건축비의 약 60%를 저금리로 조달할 수 있도록 설계됐다. 이는 시중 건설금융 금리(5~7%)보다 2~3%포인트(p) 낮은 수준이다.

비아파트 전용 PF·분양보증 특례도 도입된다. 대지비·자기자본 요건을 낮추고 보증료를 최대 45%까지 할인해 자금조달 비용을 줄이는 장치다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "토지비 지원과 PF 보증 강화는 자금력이 부족한 중소 건설사의 초기 부담을 크게 줄여 참여를 이끌 유인"이라며 "공정률에 따라 분할 지급하는 구조는 현금흐름 개선과 공사 중단 리스크 완화에도 도움이 된다"고 봤다.

1인 가구 비중이 전국 35% 이상, 서울은 40% 안팎인 현실에서 도심 소형 주거를 강화하는 방향은 수요 측면에서 설득력이 있다.

장우철 국토부 주택정책관은 도시형생활주택, 프리미엄 원룸·오피스텔을 "1인 가구와 청년·고령층을 겨냥한 보완 수단"으로 규정하며, 도생도 최대 85㎡까지 허용해 3~4인 가구까지 수용 가능한 평형을 만들 수 있다고 강조했다.

전세사기 우려가 컸던 비아파트 시장에 공공 매입임대와 기금보증이 결합하면 세입자 입장에선 '안전판'이 하나 더 생기는 효과도 기대된다.

장 정책관은 "9·7 대책 135만 가구 착공 목표를 보완하는 조치"라며 "일회성 발표가 아니라 실적을 주기적으로 점검해 보완책을 반복하겠다"고 밝혔다.

정부가 제시한 2년간 4만 1000가구 목표는 최근 2년간(2023년 6304가구, 2024년 4597가구) 서울 비아파트 연평균 착공 실적의 7배 이상 수준으로, 규제·금융 지원만으로 단기간에 달성하기 어렵다는 회의론도 존재한다.

실효성을 담보하려면 공공 재무·품질·주거환경 리스크 관리가 관건이다.

도시형생활주택 규제 완화가 일조권 침해, 주차난 가중, 도심 과밀화로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 특히 사업성을 이유로 10~20평대 소형 위주로 공급이 쏠리면 3~4인 가족 가구를 위한 중대형 주택은 상대적으로 위축되고, 특정 지역이 '원룸촌'화되면서 주민공동시설 부족, 유동인구 과다, 커뮤니티 약화 등 주거환경 질이 떨어질 가능성도 배제하기 어렵다.

부분 매입, 선 착공·후 원가검증 등 파격 인센티브가 사후 정산 과정에서 공사비 산정 갈등이나 공공 재무 부담 확대로 이어질 수 있다는 지적도 나온다.

수도권에 집중된 공급·금융 지원이 지방 인구 유출 신호로 작용할 수 있다는 우려도 남는다. 장 정책관은 "수도권·지방 격차와 지방 미분양 대책을 별도 장기 과제로 보고 추가 대책을 마련하겠다"고 선을 그었다.

결국 이번 비아파트 대책은 속도와 유연성을 살리되, 소형 쏠림과 주거환경 질 관리, 공공 재무 건전성, 지역 균형을 어떻게 동시에 챙기느냐에 따라 전월세난 처방이 될지, 또 다른 부담으로 돌아올지가 갈릴 전망이다.

joyonghun@news1.kr