"임차 줄어 전셋값 문제 없어…중저가 집값 상승은 불가피"[일문일답]

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 토지거래허가구역 내 세입자 있는 주택 거래에 대해 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대한다. 다만 실수요자 중심 거래를 유도하기 위해 발표일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자만 대상에 포함하기로 했다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.

기존에는 실거주 유예가 다주택자에게만 적용돼 형평성 논란이 제기됐다. 정부는 이번 조치로 비거주 1주택자의 매도 부담이 완화되고 시장에 매물이 더 출회될 것으로 기대하고 있다.

현재 토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 허가일로부터 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실제 거주해야 한다.

국토부는 이번 내용을 담은 '부동산거래신고법 시행령'을 13일 입법예고하고 이르면 5월 말 시행할 계획이다.

다음은 정우진 토지정책관과 한정희 토지정책과장, 이유리 주택정책과장, 윤덕기 금융위원회 금융정책팀장 등과의 일문일답.

-서울 내 비거주 1주택 가구수가 83만 가구라는 보도가 있는데, 정부 추정 가구수는.

▶(이유리)83만 가구라는 내용이 보도된 바 있지만 정부에서 확인된 내용은 아니다. 국가데이터처 통계에 근거해서 추정한 것으로 보인다. 다만 해당 통계는 서울시에서 다른 관내 거주하거나 다른 시도에 거주하는 다주택자도 포함된 것이다. 비거주 1주택자라고는 할 수 없다.

-비거주 1주택자까지 실거주 세낀 거래를 허용하면 임대물량 감소로 전월세난이 발생할 수 있다는 우려가 있는데.

▶(이유리)이번 대책은 무주택자만 매수할 수 있게 돼 있다. 무주택자의 매수 전환이 이뤄지는 만큼 전월세 수요도 일부 줄어 전체 수급에는 큰 영향이 없다고 본다.

-수도권 6만 가구 공급 정책 진척 사항이 궁금하고, 구체적으로 몇년도부터 공급부족 우려를 지울 수 있을지.

▶(이유리)부처들이 협업해서 빨리 공급할 수 있도록 작업이 진행되고 있다. 올해와 내년도 입주물량이 적다. 2023년에 착공이 저조했던 것이 물량 부족으로 이어졌다. 2028년부터는 3기 신도시 공급이 이뤄질 것이다.

-만약 매수자가 실거주 의무를 이행하지 않는다면.

▶(정우진)1차적으로는 의무를 이행 안 한것이기 때문에 취득가액의 최대 10%이내에서 1년에 1번씩 이행강제금을 부과할 수 있다. 만약 부정하게 허가를 받았다면 허가 취소도 할 수 있다.

-세입자가 있다면 주택담보대출의 여력이 제한되는데, 현금이 부족한 매수자들은 사실상 매수가 불가능한 것 아닌지.

▶(윤덕기)적용되는 LTV가 40%인데 전세가가 대출 한도 높다고 하면 그 집에 대한 대출이 안나오는게 맞다. 예를 들면 12억 원의 집을 산다고 했을떄 7억 원 전세가 껴있다고 하면 매수할 때 대출이 불가하다. 5억 원 자기 자본이 있어야 한다.

향후 세입자가 퇴거할 때 7억 원의 보증금을 반환해야 하는데, 그때는 퇴거대출을 통해서 최대 1억 원까지 대출이 나가게 된다. 그외에는 자기자본으로 사야 한다.매수자는 자금조달 계획을 충분히 고려해야 한다. 완화적인 대출을 통해서 매수를 자극하기보다는 여력이 있는 수요가 매입하는게 맞다.

-매물출회 효과는 몇가구 정도로 기대하는지.

▶(정우진)어느정도 매물출회 효과가 있을지 수치로 말씀드리긴 어렵다. 다만 다주택자 양도소득세 중과되는 물량이 2~3월에 출회가 됐기 때문에 이번에도 효과가 있을 것으로 기대한다.

-무주택자로 매수를 한정해 전월세 총량 문제가 없다고 헀는데, 전세와 매매간 가격이 다른데 대체가 가능한지.

▶(이유리)임차하고 있던 집을 매매하려면 상당한 자금이 필요하다. 매수를 원하는 경우 가격을 봐서 매수자들이 선택해야 할 문제다.

-이번 기회에 매수만 하고 집을 비워두는 문제가 생길 수 있다는 지적도 있는데.

▶(정우진)이전에 했던 것보다는 실거주 이행 여부를 철저히 조사할 것이다. 지자체와 협의해서 문제가 발생하지 않도록 하겠다.

-만약 전세로 살던 수요가 매수한다고 하면 중저가 주택을 매입할 것 같은데, 이에 따라 중저가 주택의 가격이 상승한다면 주거 안정을 오히려 저해하는 것 아닌지.

▶(이유리)임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 고가주택보다는 중저가 위주로 수요가 발생할 것으로 보고 있다. 현재 공급하는데 있어서 그런 수요를 충분히 흡수할 수 있는 방안을 추진하고 있다. 다만 시장이 조정되는 과정에서 일정 부분(가격 상승)은 불가피한 것으로 보고 있다.

-이번 대책이 전셋값이랑 전세 매물량에 어떻게 영향을 미칠지. 추가적인 임대차 안정화 대책은 준비 중인지.

▶(이유리)상쇄효과가 있기에 총량적으로는 밸런스에 있어서 큰 문제는 없다. 공급 시차는 힘든 부분이다. 바로 공급이 될 수 없다는 점에서 어려움이 있는데 신축매입임대라든지 단기간 공급을 과거부터 추진해오고 있어서 단기간 공급 물량들도 속도를 내고 있다.

-갭투자 허용은 아니라고 선을 그었지만, 토지거래허가제의 취지가 흔들린다는 지적이 있다.

▶(정우진)2년 실거주 의무가 사라지는 건 아니다. 뒤로 미뤄지는 효과 정도가 있기 때문에 토지거래허가제는 큰틀에서 유지되고 있다. 이번 조치는 12월까지 한시적이다. 형평성 논란이 있었기에 이번 기회에 해소를 하고자 하는게 크다.

-정책이 물러서는 것 아니냐는 의문이 있다. 대출 규제도 완화 가능성이 있는 것인지.

▶(윤덕기)퇴거대출이나 신규 주담대 관련해서 어떠한 내용도 바꾼 것이 없고 당분간 바꿀 계획이 없다.

wns8308@news1.kr