공시가 상승에 고가주택 세 부담 커질 듯…9억 초과 상승률 20%↑

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 올해 공동주택 공시가격 상승으로 고가 주택을 중심으로 세 부담이 커질 가능성이 제기되고 있다. 국토교통부는 세 부담 규모를 직접 추정하지는 않았지만, 공시가격 상승률이 높은 구간일수록 세금 증가 폭도 커질 수 있다고 설명했다.

국토교통부는 17일 2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개하고, 18일부터 다음 달 6일까지 소유자 열람과 의견청취 절차를 진행한다고 밝혔다.

올해 공시가격은 현실화율 69%를 유지한 상태에서 지난해 시세 변동분만 반영됐다. 이에 따라 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 상승했다.

특히 주택 가격이 높을수록 공시가격 상승률이 큰 것으로 나타났다. 3억 이상 6억 미만은 4.72%, 6억 이상 9억 미만은 12.70%, 9억 초과 구간은 20%를 웃돌았다.

국토부는 공시가격 6억 미만 구간은 재산세만 부과되고 상승률도 낮아 세 부담이 크지 않을 것으로 봤다. 반면 9억 원 초과 고가 주택과 종부세 과세 구간은 누진세율이 적용돼 세 부담 증가 폭이 더 클 수 있다고 설명했다.

다음은 정우진 토지정책관, 황윤언 부동산평가과장, 김부병 서기관과의 일문일답.

- 공시가격 현실화율 동결 이후 향후 인상 및 공정시장가액 비율 조정 계획은.

▶ (정우진) 현실화율은 현재 69%로 4년째 유지되고 있으며, 국토연구원 용역을 바탕으로 하반기 중 내년 공시가격 계획을 발표할 예정이다. 국회에 부동산공시법 개정안이 제출돼 있어 법 개정 내용이 확정되면 새로운 현실화 계획도 함께 제시할 방침이다. 공정시장가액 비율은 세제 당국 소관으로 국토부 차원의 검토는 없다.

- 올해 보유세 부담 수준과 공시가격 상승이 시장에 미칠 영향은.

▶ (정우진)국토부는 세무 당국이 아니어서 보유세 부담 규모를 자체적으로 추정하지는 않았다.

다만 주택 가격 구간별 공시가격 변동률을 보면 3억 이상 6억 미만은 4.72%, 6억 이상 9억 미만은 12.70%, 9억 초과 구간은 20%를 넘는다. 공시가격 6억 미만 구간은 재산세만 부과되고 상승률도 한 자릿수여서 세 부담이 크지 않을 것으로 보인다. 9억 미만도 재산세 과표 상한 5%가 적용돼 증가 폭이 제한적일 전망이다.

반대로 9억 초과 고가 주택과 12억 초과 종부세 과세 구간은 과표 상한이 없고 누진세율이 적용된다. 이 때문에 공시가격 상승률보다 세 부담 증가 폭이 더 클 수 있다. 특히 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 매물이 늘고 있고, 6월 1일 과세기준일 이후 체감 부담이 커지면서 시장에 일부 영향이 나타날 가능성이 있다.

- 공시가격이 복지 수급 기준 등에 미치는 영향과 부처 간 추가 협의 여부는.

▶ (정우진) 공시가격은 건강보험료 산정, 기초연금, 장학금 등 60여 개가 넘는 행정 목적에 함께 활용된다. 하지만 다른 부처와 복지 기준 조정과 관련한 별도 협의는 진행하지 않았다. 중저가 주택의 공시가격 상승 폭이 크지 않아 복지 영역에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.

- 올해 공시가격 산정 예산과 제도 개선 방향은.

▶ (정우진) 공동주택·단독주택·토지를 포함한 공시가격 산정 예산은 약 1000억 원 수준으로, 매년 비슷한 규모다.

현행 공시제도는 특정 시점(1월 1일 기준) 가격을 대규모 인력과 예산으로 평가하는 방식의 한계와 현실화율 논란 등 개선 요구가 지속적으로 제기되고 있다. 일부 국가처럼 취득가격에 상승률을 반영하는 방식 등 해외 사례도 참고하고 있다.

다만 공시제도는 1989년 도입 이후 40년 가까이 이어진 제도이며, 세 부담과 복지에 직접 연결되는 특성이 있다. 이에 따라 단기간 내 큰 방향 전환보다는 현실화 계획 재검토와 병행해 중장기 개선 방안을 검토할 계획이다.

-올해 서울 공시가격 변동률의 역사적 수준은.

▶(황윤언) 서울 공동주택 기준으로 보면 올해 공시가격 변동률(18.67%)은 1989년 공시제 도입 이후 세 번째로 높은 수준으로, 2007년(28.42%)과 2021년(19.89%)에 이어 높은 상승률을 기록한 해에 해당한다.

-조망과 소음 등 주관적 요소에 대한 가이드라인 마련과 적용 여부는.

▶(김부병) 2023년 발표한 부동산 공시제도 개선 방안에서 층·향 등급제를 도입하고 조망과 소음이 공시가격에 미치는 영향에 대해서도 등급제를 검토하겠다고 밝혔고, 이 중 층·향에 대해서는 이미 등급제를 도입해 공시가격에 반영하고 있다.

조망·소음의 가치를 정량화하는 문제는 한국부동산원을 통해 대학 교수 등 전문가에게 연구 용역을 의뢰했지만, 객관적인 금액 기준을 설정하기 어렵다는 의견이 많아 현재로서는 별도 등급제를 시행하지 않고 조사자가 개별 단지의 조망·소음 상황을 조사해 공시가격에 반영하는 방식으로 운영 중이다.

-층향 등급제 적용 시점은.

▶(김부병) 층향 등급제는 제도 설계와 시스템 정비, 시범 적용 등을 거친 뒤 2025년 공시분부터 본격적으로 적용하는 일정으로 추진되고 있다.

joyonghun@news1.kr