서울 노후 도심, 도심복합사업 재가동…용적률 1.4배 완화[일문일답]

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 노후 도심 주민이 직접 새 아파트 사업을 제안하고 법상 최대 1.4배까지 용적률을 완화하는 '도심 공공주택 복합사업'이 3년 만에 재가동된다. 정부는 서울을 시작으로 신규 후보지 공모를 진행하고, 올해 말까지 관련 법과 시행령 개정을 병행해 사업성 개선과 주택 공급 확대를 추진한다.

국토교통부는 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 공모를 11일부터 5월 8일까지 진행한다고 10일 밝혔다.

공모 대상은 서울 전역의 역세권·준공업지역·저층주거지다. 노후도와 면적 등 요건을 충족한 지역 주민은 국토부 누리집에서 서식을 내려받아 사업지가 속한 자치구에 직접 제안할 수 있다. 자치구는 주민 참여 의향률과 주변 개발 현황 등을 검토해 후보지를 국토부에 추천하고, 국토부는 사업성 분석과 선정위원회 심사를 거쳐 최종 후보지를 확정한다.

정부는 이번 공모와 함께 공공주택특별법 시행령 개정도 추진한다. 도심복합사업 용적률을 법적 상한의 최대 1.4배까지 허용하고 복합지구 공원·녹지 의무 기준을 완화하는 등 제도 개선을 병행할 계획이다.

2021년부터 2023년까지 선정된 기존 도심복합 후보지는 전국 49곳, 8만 7000가구 규모다. 이 가운데 29곳, 4만 8000가구가 복합지구로 지정됐고 9곳, 1만 3000가구는 사업승인까지 마쳤다.

다음은 이재평 주택공급정책관, 이경호 도심주택정책과장과의 일문일답.

-주민 참여 의향률 최소 기준이 있는지.

▶(이경호) 주민 참여 의향률에 별도의 커트라인은 두지 않고 일정 수준 이상일수록 가점을 주는 방식으로 평가한다. 공모 기간이 한두 달로 길지 않은 만큼 주민들이 짧은 기간에 동의 의사를 모으는 데 한계가 있다고 보고, 절대 기준보다는 의향률 수준에 따라 점수를 차등 부여하는 구조다. 구체적으로는 주민 참여 의향률이 10% 이상이면 점수가 부여되기 시작하고 30% 이상이면 만점을 받도록 설계해 초기부터 주민 참여가 활발한 구역에 인센티브를 주는 방식이다.

-용적률 1.4배 완화로 추가 공급 물량은 얼마나 되는지.

▶(이경호) 법적 상한의 1.4배까지 허용하는 것은 제도상 한도를 넓혀주는 것이고 실제 적용 용적률은 지자체와 협의해 개별 지구별로 정한다. 과거 준주거 지역에 상향을 적용했을 때 서울시 조례상 400%인 용적률이 법적 상한 500%까지 대부분 올라갔고 일부 사업성 부족 구역은 600% 이상을 받기도 했다. 이번에도 1.4배 상한 안에서 사업성이 부족한 곳은 더 높은 용적률을 적용할 수 있어 민간 재개발보다 주택 수 순증 폭이 큰 편이고 일반 재개발이 1.2배 늘어난다면 도심복합은 1.3~1.4배까지도 늘어날 수 있다는 점을 감안해야 한다.

-수도권 5만가구 착공 목표를 못 채우면 어떻게 하는지.

▶(이경호) 5만가구 목표는 전체 8만 7000가구 물량 중 사업성과 동의율이 확보된 지구를 중심으로 현실적으로 달성 가능한 물량만을 추려 산정했다. 현재 기준으로는 목표 달성이 가능하다고 보지만 사업 과정에서 변수는 생길 수 있어 용적률 1.4배 완화 같은 제도 개선을 기존 지구에도 적용해 사업성이 떨어지는 곳의 용적률을 추가로 높이는 방식 등으로 보완할 수 있다. 필요할 경우 기존 후보지의 계획 변경을 통해 공급 물량을 키우는 방안도 병행해 목표 달성에 최대한 근접하도록 운영한다.

-도심복합이 민간 재개발보다 공급이 얼마나 늘어나는지.

▶(이재평) 일반 재개발·재건축은 지역별 차이가 있지만 주택 수가 통상 30% 안팎 늘어나는 것으로 본다. 도심 공공주택 복합사업은 저층 주거지를 주로 대상으로 하고 용적률 인센티브 폭이 커 통상 기존 주택 대비 30~50% 수준의 순증을 기대하고 있다. 다만 층고 제한이나 높이 규제 등 지역별 건축 규제에 따라 증대 폭은 달라질 수 있고 제도의 취지 자체가 재개발·재건축이 지지부진한 갈등 지역을 LH·SH 등에 맡겨 일괄 추진하는 데 있는 만큼 민간 정비 바람이 강해지면 일부 수요가 이동할 수 있다는 점도 염두에 두고 있다.

-주민 제안 허용 배경과 현실적인 참여 문턱은 어느 정도인지.

▶(이재평) 형식적으로는 주민 제안 허들을 낮게 설정했지만 현실적으로는 주민 참여 의향률이 10% 이상은 돼야 사업 추진 동력을 확보할 수 있다고 본다. 일부 자치구장은 도심복합을 선호하지 않아 주민들이 원해도 구청이 움직이지 않아 신청 자체가 막히는 사례가 있었고 이런 상황을 해소하기 위해 주민이 직접 공모에 참여할 수 있도록 제도를 연 것이다. 이해관계가 복잡해 조합 방식으로는 사업이 풀리지 않는 지역을 공공이 맡아 빠르게 추진하는 것이 도심복합의 기본 구상이라는 점을 감안해 주민 제안 창구를 넓혔다.

-제물포역 이후 착공 예정 지구와 향후 일정은 어떻게 되는지.

▶(이경호) 제물포역 인근 사업은 인천도시공사가 맡고 있고 그다음 착공이 유력한 곳은 LH(한국토지주택공사)가 사업을 담당하는 방학역·쌍문역 동측 등 도봉구 일대 도심복합 지구다. 이들 지구는 내년 착공을 목표로 일정을 잡고 있으며 제물포역 이후 순차적으로 수도권 내 주요 후보지 착공이 이어질 수 있도록 사업 절차를 관리하고 있다.

-후보지 지정 후 지구 지정에 필요한 동의율은 어느 정도인지.

▶(이경호) 후보지로 지정된 이후 본 지구 지정을 위해서는 토지 등 소유자 3분의 2, 즉 67% 이상 동의가 필요하다. 이 기준을 충족해야 정식 복합지구로 지정될 수 있고 이후 사업계획 수립과 인허가 절차가 본격적으로 진행된다.

-서울 외 지역 공모 기준과 일정, 대상 지역은 어떻게 되는지.

▶(이경호) 이번 공모는 서울만 대상으로 하고 서울 외 지역은 하반기에 별도로 공모할 계획이다. 도심복합사업은 수도권과 광역시를 중심으로 할 수 있도록 규정돼 있어 서울·인천·경기와 부산·광주 등 광역시가 대상이고 대전처럼 현재 사업이 없는 지역도 있다. 일몰 기한이 2026년 12월인 점을 감안해 올해 말까지 기존 후보지는 예정지구 단계까지 최대한 끌어올리고 일몰 폐지 법 개정이 완료된 이후 하반기 공모분은 보다 안정적인 일정 속에서 추진하는 구상을 갖고 있다.

joyonghun@news1.kr