최인호 HUG 사장 "거품 낀 부동산 정상화 과정…순수 임대 늘려야"

(부산=뉴스1) (대담=진희정 건설부동산부장) 황보준엽 기자

"그동안 거품이 끼었던 부동산 시장이 정상화되는 과정에 있습니다."

최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장은 정부의 고강도 부동산 규제 이후 시장이 정상화 흐름에 접어들고 있다고 평가했다. 시장 변동 가능성에 대비해 공공 임대주택 공급을 확대하고 전세금 반환보증 담보인정비율 상한을 낮춰 보증 리스크 관리도 강화할 방침이다.

HUG는 분양보증과 전세금 반환보증 등 주택 금융 보증 업무를 수행하는 국토교통부 산하 공기업이다.

최 사장은 지난달 27일 부산 부산국제금융센터(BIFC) HUG 본사에서 진행된 뉴스1과 인터뷰에서 "부동산 시장 정상화에 대한 이재명 대통령의 일관된 메시지가 시장에 영향을 끼치고 있다"며 "거품이 끼었던 부동산 시장이 점차 정상화되는 흐름을 보이고 있다"고 진단했다.

최근 시장 상황과 관련해서는 매물 증가 현상을 주요 변화로 꼽았다. 매물이 늘어나면 가격 상승 압력이 완화되고 전·월세 시장 부담도 줄어들 수 있다는 판단이다.

최 사장은 "현재 시장에 매물이 빠르게 늘고 있다"며 "이재명 대통령의 임기가 아직 4년 가까이 남은 만큼 부동산 시장 정상화 정책도 일관되게 이어질 것"이라고 전망했다.

전세시장 불안 우려에 대해서는 과도한 해석이라는 입장을 보였다. 매물 증가로 일부 임차 수요가 매매 시장으로 이동할 수 있다는 이유에서다.

그는 "다주택자 매물이 시장에 나오고 이를 무주택자가 매입하면 해당 가구는 더 이상 임차 수요자가 아니다"며 "이 경우 전·월세 시장 부담도 자연스럽게 완화될 수 있다"고 말했다.

다만 일시적인 전세 수급 불안 가능성에 대해서는 정책적으로 대응할 수 있다고 했다. 공공 임대주택 공급을 통해 시장 충격을 완충하겠다는 구상이다.

최 사장은 "전세시장이 불안해질 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만 공공 임대주택 공급을 통해 시장을 안정시키는 역할을 할 것"이라고 밝혔다.

시장 안정성을 위해서는 공공 임대주택 공급 확대가 필요하다고 강조했다. 분양 중심의 주택 공급 구조에서 벗어나 일정 규모의 순수 임대주택 재고를 확보해야 전월세 시장이 구조적으로 안정될 수 있다는 설명이다.

현재 우리나라 공공임대주택 재고율은 약 8~9% 수준으로 주요 유럽 국가와 비교하면 낮은 편이다. 네덜란드는 30% 이상, 오스트리아는 20% 안팎, 프랑스와 영국도 15% 내외 수준을 유지하고 있다. 최 사장은 전월세 시장 안정 장치를 마련하기 위해 국내 공공임대 재고율도 최소 10%대 수준까지 확대해야 한다고 봤다.

최 사장은 과거 기업형 임대주택 정책인 '뉴스테이'를 사례로 들며 공공성을 강화한 임대주택 정책 방향을 제시했다.

그는 "과거 뉴스테이는 유주택자에게도 입주가 허용되면서 공공성이 약하다는 지적이 있었다"며 "앞으로는 공공성을 강화한 임대주택이 중심이 되는 구조로 전환해야 한다"고 말했다.

특히 청년과 신혼부부가 일정 기간 안정적으로 거주할 수 있는 순수 임대주택의 역할을 강조했다.

최 사장은 "청년과 신혼부부가 임대주택에서 약 10년 정도 거주하며 자산을 축적한 뒤 더 나은 주거로 이동하고 기존 주택은 리모델링 등을 통해 다시 임대로 공급되는 구조가 바람직하다"고 했다.

순수 임대주택 재고를 일정 수준 이상 유지하면 전월세 시장도 자연스럽게 안정될 수 있다는 논리다. 일정 규모의 임대주택이 시장의 완충 장치로 작동해 전세 가격 급등이나 공급 부족에 따른 시장 불안을 완화할 수 있다는 설명이다.

또 노후 주택을 매입하거나 리모델링해 임대주택으로 재공급하는 방식도 대안으로 제시했다.

최 사장은 "공공이 임대리츠 등을 활용해 주택을 매입하거나 리모델링을 지원하면 임대주택 재고를 안정적으로 유지할 수 있다"며 "민간 자본을 활용하면서도 공공이 일정 부분 시장 안정 장치를 마련하는 구조가 필요하다"고 말했다.

이어 "분양 중심의 주택 정책에서 벗어나 임대를 기반으로 한 주거 사다리를 구축해야 한다"며 "순수 임대주택 재고가 일정 수준 이상 확보되면 전월세 시장도 자연스럽게 안정될 것"이라고 덧붙였다.

HUG는 정부의 주택 공급 정책을 금융 측면에서 적극 지원할 계획이다. 이재명 정부가 공공주택 공급 확대를 강조하고 있는 만큼 보증과 금융 기능을 통해 공급 정책을 뒷받침하겠다는 것이다.

최 사장은 "결국 공급 대책이 제대로 작동해야 시장이 안정된다"며 "HUG는 공급 확대를 지원하는 금융 기능을 최대한 활용할 계획"이라고 말했다.

대표적인 방안으로 임대리츠 활성화가 거론된다. 공공기관이 참여해 투자 안정성을 높이고 민간 자금을 유도하는 방식이다.

그는 "HUG가 참여하는 임대리츠는 비교적 적은 자본으로도 투자 참여가 가능하고 공신력 있는 기관이 관여한다는 점에서 시장 신뢰를 높일 수 있다"며 "민간이 사업을 제안하고 공공이 이를 뒷받침하는 구조가 형성될 것"이라고 내다봤다.

공공주택 공급뿐 아니라 정비사업 지원도 확대하기로 했다. 사업자 대출과 보증, 이주비 지원 등을 통해 정비사업 추진 속도를 높이겠다는 구상이다.

최 사장은 "사업자 금융과 보증 지원 절차를 간소화하고 요건도 완화해 정비사업이 더욱 원활하게 추진될 수 있도록 지원할 것"이라고 밝혔다.

공급 지원 확대 과정에서는 재무 건전성 관리 역시 중요한 과제로 꼽힌다. 공공 보증과 금융 지원이 늘어날수록 HUG의 재무 부담도 커질 수 있기 때문이다.

최 사장은 "HUG가 당면한 과제의 핵심은 공공성과 지속가능성을 동시에 달성하는 것"이라며 "공공성과 지속가능성을 함께 확보할 수 있는 새로운 사업 영역을 적극 발굴하겠다"고 말했다.

재무 건전성 확보를 위해 전세금 반환보증의 담보인정비율 상한을 추가로 낮추는 방안도 검토하고 있다. 최 사장은 적정 수준을 60~70% 정도로 보고 있다.

최 사장은 "리스크 관리 차원에서도 부채비율을 낮추는 노력이 필요하다"며 "전세시장에 대한 면밀한 분석을 통해 임차인을 보호하면서도 리스크를 관리할 수 있는 적정 수준을 찾겠다"고 강조했다.

wns8308@news1.kr