"오래 소유하면 세제혜택?"…똘똘한 한 채 키운 장특공제 개편되나

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 이재명 대통령이 장기보유특별공제(장특공제) 제도의 문제점을 공개적으로 지적하면서, 부동산 세제 전반에 대한 구조적 재검토 필요성이 다시 수면 위로 떠올랐다. 장특공제는 장기 보유를 '실수요'로 간주해 양도소득세를 감면해 주는 제도지만, 시장에서는 오히려 매물 잠김과 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화해 왔다는 비판이 꾸준히 제기돼 왔다.

22일 부동산 업계에 따르면 이 대통령은 전날 기자회견에서 "자기가 살지도 않으면서 투기용 또는 투자용으로 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금을 깎아주느냐"며 "바람직하지 않은 투기용 부동산을 오래 보유했다는 이유로 세제 혜택을 주는 건 이상하다"고 말했다. 장기 보유 자체를 세제 혜택의 기준으로 삼아온 현 제도에 대해 근본적인 문제를 제기한 발언이다.

장특공제는 부동산을 일정 기간 이상 보유할 경우 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도다. 현행 제도상 1가구 1주택자는 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 반면 2주택 이상 다주택자나 일반 부동산의 경우에도 10년 이상 보유하면 20%, 최대 30%의 공제율이 적용된다. 보유 기간 요건만 충족하면 다주택자에게도 일정 수준의 혜택이 주어지는 구조다.

이 같은 제도는 다주택자의 매도를 유도하기보다는 보유를 장려하는 방향으로 작용해 왔다는 평가가 많다. 핵심 입지의 고가 주택 한 채를 장기간 보유하는 전략이 세제 측면에서 유리해지면서, 이른바 '똘똘한 한 채' 선호와 주택 시장 양극화를 심화시켰다는 지적이다. 특히 장특공제에 고령자 세액공제까지 더해질 경우 세금 부담이 크게 줄어, 매도 시점을 10년 이상 미루는 사례도 적지 않다는 분석이 나온다.

이 때문에 장특공제를 단순한 '실수요 보호 장치'로 보기 어렵다는 목소리가 커지고 있다. 보유 기간만을 기준으로 동일한 혜택을 부여하기보다, 주택 가격이나 보유 목적에 따라 공제 적용을 차등화해야 한다는 주장과 함께 제도의 단계적 축소 또는 폐지 필요성까지 거론된다.

송승현 도시와경제 대표는 "장특공제는 거래 순환을 제약하는 요인으로 작용해 왔다"며 "고령자 공제까지 맞물리면 매도가 사실상 10년 이상 지연되는 경우가 다반사"라고 말했다. 그는 "단번에 폐지하기는 어렵겠지만, 중장기적으로는 제도 손질이 불가피하다"고 평가했다.

다만 장특공제는 민감한 세제 사안인 만큼 단기간 내 전면 개편 가능성은 낮다는 전망이 우세하다. 정치적 부담이 큰 데다, 지방선거 등 향후 정치 일정도 변수로 작용할 수 있기 때문이다. 이에 따라 우선적으로 다주택자에 대한 장특공제 적용을 배제하는 방식의 단계적 조정이 현실적인 시나리오로 거론된다.

현재 정부는 5월 9일까지 양도소득세 중과 조치를 유예하고 있다. 해당 조치가 연장되지 않을 경우 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 가산되며, 이 경우 다주택자는 장특공제 혜택도 적용받지 못한다.

심형석 우대빵연구소 소장(미 IAU 교수)은 "당장 장특공제 제도를 손대기보다는, 양도세 중과 유예를 종료하는 방식으로 다주택자에 대한 세제 혜택을 사실상 차단할 가능성이 크다"고 말했다. 송 대표 역시 "장특공제 개편 논의는 최소한 지방선거 이후 중장기 과제로 본격화될 가능성이 높다"고 내다봤다.

wns8308@news1.kr