핀셋 넘어 전면 규제…이재명 정부 부동산 처방, 시장은 역주행

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 이재명 정부가 출범 4개월 만에 강도 높은 수요억제와 공급 대책을 잇달아 내놨지만, 서울 아파트값은 역대 최고 상승률을 기록하며 과열 양상이 이어지고 있다.

여당까지 나서 주택시장 안정 태스크포스를 꾸려 추가 공급 방안을 모색하고 있으나, 공급 효과에 대한 회의론이 짙다. 시장에서는 정부가 꺼낼 수 있는 추가 규제 카드가 사실상 한계에 다다랐다는 평가가 나온다.

30일 관계부처 등에 따르면, 정부는 출범 이후 고강도 부동산 규제를 연이어 시행했다. 6·27 가계부채 관리방안에서는 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했고, 10·15 주택시장 안정화 대책에서는 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다.

또 주택 가격대별로 주택담보대출비율(LTV)을 차등 적용해, 고가주택일수록 대출 제한을 강화했다.

이 같은 방식은 문재인 정부가 지역별로 제한적으로 시행했던 ‘핀셋 규제’와는 달리 전면적 규제에 가깝다. 그러나 시장은 정부의 기대와 달리 안정되지 않았고, 오히려 상승세가 더 가팔라졌다.

지난주 서울 아파트 매매가격 상승률은 평균 0.50%로, 2013년 주간 통계 집계 이후 최고치를 기록했다. 물론 10·15 대책 시행을 앞두고 거래를 마치려는 '막차 수요'가 몰리면서 단기적으로 가격 상승세가 확대된 것을 감안하더라도 전반적으로 상승 폭이 두드러졌다.

광진구(1.29%), 성동구(1.25%), 강동구(1.12%) 등은 1%를 넘었고, 양천구(0.96%), 송파구(0.93%), 마포구(0.92%)도 강세를 이어갔다. 경기에서는 성남 분당구(1.78%), 과천(1.48%), 광명(0.76%) 등에서 상승 폭을 키웠다.

시장에서는 잇단 규제로 '피로감'이 누적된 가운데, 단기적 수요 억제책이 반복되는 반면 실질적인 공급 대책은 여전히 미흡하다는 지적이 제기된다. 특히 내년부터 입주 물량이 줄어드는 '공급 절벽'이 현실화될 경우, 전세 물량 부족과 월세 전환 가속화로 집값 상승 압력이 다시 높아질 가능성이 크다.

이처럼 공급과 규제 모두 한계에 부딪힌 상황에서 정부가 취할 수 있는 추가 수단은 제한적이라는 분석이 우세하다. 전문가들은 금융규제 강화와 세제 인상 외에는 뚜렷한 대안이 없다고 본다.

앞서 문재인 정부 역시 시가 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지하고 세제를 강화했지만, 서울 집값 상승세를 꺾지 못한 바 있다.

시장 일각에서는 현 정부가 이 같은 전례를 따라 시가 20억~25억 원 이상의 고가주택에 대해 대출 전면 금지와 세제 강화를 병행할 가능성이 높다고 전망한다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "정부가 20억~25억 원 이상 고가주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지할 가능성이 있다"며 "금융 규제와 함께 보유세·양도세 인상 등 세제 강화가 병행될 수 있다"고 내다봤다.

그는 "현 정부가 재정 지출 확대 기조를 유지하는 상황에서 부동산 시장의 세수 확보를 포기하기 어려울 것"이라며 "고가주택 증세는 조세 저항이 상대적으로 적고, 정책적으로도 현실적 선택지"라고 덧붙였다.

joyonghun@news1.kr