실거주 의무·대출 제한 피해 경매로…고양·파주 낙찰률 100%

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)으로 묶이면서 일부 주택 수요가 경매시장으로 이동하고 있다.

규제지역에서는 실거주 의무가 부과돼 '전세 끼고 매입하는' 갭투자가 불가능하다. 주택담보인정비율(LTV)도 최대 40%까지만 적용되고, 분양권 전매도 제한된다. 그러나 현행법상 경매로 낙찰받은 주택은 토지거래허가구역의 실거주 의무가 적용되지 않아 낙찰 후 임대나 매매가 가능하다.

24일 업계에 따르면 10·15 대책이 발표된 지난 15일 경기 고양지원에서 진행된 아파트 경매에서는 15건의 매물 모두 낙찰됐다. 고양시(9건)와 파주시(6건) 매물의 낙찰률이 100%를 기록한 것이다.

이후 22일 같은 법원에서 열린 경매에서도 총 18건 중 10건이 낙찰돼 낙찰률 55.5%를 보였다. 이는 통상 경기도 아파트 평균 낙찰률(40~50%)을 웃도는 수준이다.

일산동구 '일산요진와이시티' 전용 84㎡는 감정가 10억 4000만 원 대비 87.9%인 9억 1373만 7000원에 낙찰됐다. 파주시 '한빛마을1단지 한라비발디센트럴파크' 전용 122㎡도 감정가 6억 8500만 원의 78.8%인 5억 3980만 원에 새 주인을 찾았다.

서울에서는 이미 낙찰가율(낙찰가/감정가 비율)이 100%를 넘긴 지역이 속출하고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 강남구 아파트 낙찰가율은 116.3%를 기록했다. 마포(103.3%), 용산(106.6%) 등 '한강벨트' 지역도 100%를 넘어섰다. 낙찰가율이 100% 이상이면 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다는 의미로, 수요가 몰렸음을 시사한다.

21일 서울중앙지법 경매에서는 서초구 잠원동 '반포르엘' 전용 84㎡가 감정가 44억 1000만 원을 웃도는 45억 1915만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 102.5%였다.

전문가들은 규제를 회피할 수 있는 경매시장이 당분간 대체 투자처 역할을 할 것으로 내다봤다. 다만 대출 규제와 시장 불확실성으로 인해 급격한 확산은 어려울 것이라는 분석도 나왔다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "토지거래허가구역의 실거주 의무를 피할 수 있다는 점에서 경매시장으로의 수요 이동은 당분간 이어질 것"이라며 "다만 사업자 대출이나 주택임대사업자 대출 규제가 그대로이기 때문에 경매시장으로의 폭발적 유입은 제한적일 것"이라고 진단했다.

이어 "입지별로 물건의 매력도가 다르기 때문에 강남권 등 상승 기대 지역과 이미 하락을 거친 외곽 지역의 수요 흐름에는 차이가 있을 것"이라고 덧붙였다.

dkim@news1.kr