오피스텔 토허구역 적용 대상 미포함…LTV도 70% 그대로

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 주택 가격 안정화를 위해 서울 전역과 수도권 주요 지역을 투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 초강수를 뒀다. 이와 함께 주택담보대출 한도를 구간별로 조정하고, 유주택자의 전세대출을 금지하는 방안도 함께 내놨다.

다음은 국토교통부가 10.15 주택시장 안정화 대책 주요 내용을 Q&A로 정리한 내용이다.

-오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에 이번에 공고된 토지거래허가구역이 적용되는 것인지.

▶이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 건축법 시행령 별표1에 따른 아파트와 아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정한다.

업무시설 중 일반업무시설에 포함돼 있는 오피스텔이나, 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다.

기존에 지정된 토지거래허가구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다.

-오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV가 70→40%로 축소되는지.

▶기존에 지정된 토지거래허가구역 중 비주택을 포함해 토지거래허가구역이 지정된 경우에는 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소 적용 중이다.

토지거래허가구역이 주택만을 대상으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV 축소 규정이 적용되지 않고 70%가 유지된다.

이번에 공고된 토지거래허가구역은 주택인 아파트 등(주택)에 대해서만 효력이 있고 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다.

-투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지.

▶조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지의 조합원에 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만 1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, 질병·직장이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우, 공공재개발시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다.

-규제지역으로 신규로 지정된 지역에서 서민·실수요자들의 주택 구입 시 대출규제가 어떻게 바뀌는지.

▶일반 차주의 금융권 대출은 LTV가 70%에서 40%로 축소되고, 주택담보대출의 한도도 줄어든다. 일괄 6억 원에서 15억 원 이하는 기존과 동일한 6억 원, 15억 원이 넘는 아파트는 4억 원, 25억 원이 넘으면 2억 원의 한도를 적용받는다.

부부합산 연소득 9000만 원 이하 등의 서민·실수요자는 LTV가 70%에서 60%로 조정되고 한도는 일반 차주 기준과 동일하다.

정책성 대출 중 보금자리론은 LTV가 아파틑 60%로 비아파트는 55%로 줄고 DTI는 60%에서 50%로 변한다. 다만 생애최초 또는 서민·실수요자는 기존과 동일하다.

-규제지역 지정에 따라 강화되는 전세대출 규제의 세부내용은.

▶전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득시 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 기한이익 상실되고 대출은 회수된다.

다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예한다.

분양권·입주권인 경우 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기완료일(또는 잔금대출 실행일)에 기한이익 상실 및 대출회수가 이뤄진다.

투기·투과지역에서 3억 원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출 제한은 실수요 등에 대해선 예외를 인정한다.

예외 요건은 △직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 △기초지자체(시·군)간 이동할 경우 (다만 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 불인정) △구입아파트·임차주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 등이며 세가지 요건을 모두 충족해야 한다.

wns8308@news1.kr