갭투자자 HUG 악용 막는다…민간임대 선보증 잔존계약 제한

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 주택도시보증공사(HUG)는 임차인이 거주 중인 민간임대주택에 대해 보증 가입 요건을 강화하는 제도 개선을 국토교통부에 건의했다.

현재는 임대차 계약의 잔존 기간과 상관없이 보증 가입이 가능하지만, 일부 악의적인 갭투자(전세 낀 매매)자들이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증에 가입해 HUG에 책임을 떠넘기는 사례가 발생하고 있기 때문이다.

8일 HUG 등에 따르면 HUG는 국토교통부에 이 같은 내용의 민간임대주택에 관한 특별법 개선 방안을 건의했다.

현행 제도에서는 임대사업자로 등록하려는 자가 먼저 임대보증에 가입해야 한다. 임차인이 거주 중인 주택의 경우에도 '선보증 후등록' 방식에 따라 보증 가입이 완료되어야만 등록을 허용한다.

하지만 현재 보증 가입 시점에 임대차 계약의 잔존기간에 대한 제한이 없다. 임대사업자는 계약기간에 관계없이 언제든지 민간임대등록 신청이 가능하고 신청 전·의무적으로 가입해야 하는 임대보증 발급도 가능한 상황이다.

이로 인해 일부 악의적인 갭투자자들은 임대차 계약 종료 시점에 맞춰 임대사업자 등록을 위해 보증에 가입하는 척하며, 임차인의 보증금을 HUG에 떠넘기는 경우가 자주 발생했다.

무자본 갭투자 방식으로 주택을 매입한 후 임대차 종료 직전 보증에 가입하고 임대보증 사고(보증금 미반환)를 발생시키는 구조다.

HUG 관계자는 "임대인이 보증금 반환을 하지 않으면 임대인 대신 HUG에서 임차인에게 보증금을 지급해 해당 보증이 전세사기에 악용될 가능성이 있다"며 "보증금을 못 돌려줄 것 같으면 보증에 가입해서 HUG에 책임을 떠넘기는 일이 있었다"고 설명했다.

이에 HUG는 임대차 계약 잔여기간이 일정 수준 이상 남아 있는 경우에만 보증 가입 및 임대사업자 등록을 허용하는 방향으로 제도 개선을 제안했다.

개정 요청안에는 민간임대주택 등록 신청일 기준 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우, 계약기간 2분의 1이 경과하지 않는 경우에 한해 민간임대주택 등록 및 임대보증 가입을 허용하는 내용이 담겼다.

이는 임차인이 가입하는 전세보증금 반환보증 요건과 동일하다.

HUG 관계자는 "임차인이 가입하는 보증도 계약 기간의 절반 이상 남아 있어야 가입을 허용한다"며 "악용될 소지가 있는 규정을 임차인과 동일하게 적용하려는 취지"라고 말했다.

wns8308@news1.kr