공공이 나서도 느린 도심 개발…LH, 사업성 부족에 제자리

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 도심 노후 지역을 공공이 주도해 개발하는 도심 공공주택 복합사업과 공공재개발 등 한국토지주택공사(LH)가 추진하는 공급 사업이 속도를 내지 못하고 있다. 민간 개발에 비해 사업성이 낮아 속도가 나질 않아서다. 일각에서는 이재명 정부의 도심 내 공공주택 공급 확대 계획도 한계에 직면할 것이라는 지적이 나온다.

18일 LH 등에 따르면 LH가 현재 추진 중인 도심복합사업 지구는 48곳, 8만 157가구다.

도심복합사업은 사업성이 부족하거나 주민 갈등으로 정비사업을 하지 못한 채 노후·저층 주거지로 남아있는 지역을 대상으로 LH 등 공공이 소유권을 넘겨받아 재개발을 수행하는 사업이다.

하지만 과도한 규제로 인해 사업은 도입 4년이 지난 현재까지도 답보 상태다. 현재까지 시공사 선정이 완료된 지구는 단 2곳(1059가구)에 불과하다.

사업 승인이 난 곳은 5곳(8324가구), 지구지정을 마친 곳은 13곳(1만 9717가구)이다. 나머지 20곳(3만 7811가구)은 후보지 상태며, 예정지구로는 8곳(1만 3246가구)이 지정돼 있다. 주민의 반발로 후보지 선정을 철회한 곳도 적지 않다.

송승현 도시와경제 대표는 "사업 자체는 나쁘지 않지만, 공공이 시행을 맡게 되면 환수 비율이 높아져 사업성이 떨어지게 되는 것이 문제"라고 꼬집었다.

공공 재개발도 상환은 비슷하다. 해당 제도는 장기간 정체된 재개발 사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진한다는 취지로 2021년 문재인 정부 시절 도입됐다.

공공재개발 추진 구역에선 용적률 상향 및 분양가상한제 적용 제외, 인허가 절차 간소화 등 공적지원이 제공된다. 그러나 새로 짓는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 임대로 공급하게 돼 있어 사업성이 떨어진다는 지적이 잇따랐다.

실제로 공공재개발은 20곳, 3만 381가구 규모로 추진 중이지만, 정비계획 입안 제안이 이뤄지지 않은 곳도 7곳에 달한다.

이를 두고 현 정부의 중점 과제인 도심 내 공공주택 공급 확대도 한계가 있을 것이라는 우려가 나온다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)은 "도심복합이나 공공재개발이 아니고서는 도심 내 공공주택을 공급할 방법이 없다"고 말했다.

도심 내 공급 확대를 위해선 과도하게 공공성을 강조하는 현재의 사업구조를 개편해야 한다고 했다.

송승현 대표는 "공공성을 강조하면서 도심 내 공급을 할 수는 없다. 우리나라는 토지의 소유주가 국가가 아닌 개인"이라며 "결국 도심 내 공공주택을 늘리려면 복합사업 등이 활성화돼야 한다"고 강조했다.

그러면서 "공공이 맡으면 사업이 빨라진다는 장점이 있지만, 활성화되지 못한 건 공사비라든지 공공기여가 막대하기 때문"이라며 "인센티브 등을 부여해 사업을 활성화할 필요가 있다"고 덧붙였다.

LH도 사업 활성화를 위해 인센티브 등을 강구한다는 방침이다. LH 관계자는 "도심 공공주택 복합사업에 사업역량을 확충하여 신속하게 사업추진을 진행할 예정"이라고 전했다.

wns8308@news1.kr