"공유주택, 기업형 임대주택보다 임대료 40% 비싸야 수익률 비슷"

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 서울 오피스텔로 코리빙(공유주택) 사업을 할 때 기업형 임대주택 수준의 수익률을 내기 위해서는 기업형 임대주택 대비 약 40% 높은 임대료를 책정해야 한다는 분석이 나왔다.

2일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 연면적 6611.6㎡(약 2000평), 매입가 500억 원을 기준으로 서울 마포구 소재 오피스텔을 코리빙과 기업형 임대주택으로 각각 운영한다고 가정한 결과다.

구체적으로 코리빙 운영안은 1층과 각 층 일부에 공용 라운지와 회의실, 코워킹 스페이스, 헬스장 등 커뮤니티 시설을 조성하고 총 129가구의 객실을 배치한 형태였다.

보증금 1000만 원, 월평균 실질 임대료 전용 3.3㎡당 21만 500원, 임대료 면제 기간 1개월을 조건으로 설정했다.

기업형 임대주택 시나리오는 동일한 오피스텔을 커뮤니티 시설 없이 최대한 객실로 채워 총 163가구를 확보한 형태였다. 보증금은 1000만 원, 월 임대료는 전용 평당 15만 원으로 설정했다.

두 운영 모델 모두 자연 공실률 3%를 반영하고, 기타 수익(가전·가구 렌탈, 주차 수익 등)을 포함했다. 그 결과, 두 모델 모두 연간 영업이익은 약 19억 8000만 원에서 19억 9000만원, 당기순이익은 약 13억 4000만 원을 기록했다.

이로써 두 자산의 수익률은 유사했다. 코리빙의 소득 수익률과 자기자본 수익률은 각각 3.98%, 3.43%이었다. 기업형 임대주택은 각각 3.96%·3.43%씩 기록했다.

하지만 임대료와 객실 수, 커뮤니티 시설 제공 방식에서는 확연한 차이가 있었다.

코리빙은 기업형 임대주택과 유사한 수익률 달성을 위해 더 적은 객실 수로 더 높은 임대료를 받아야 한다는 구조적 차이를 안고 있었다.

분석에 따르면 코리빙은 기업형 임대주택 대비 약 40% 높은 임대료를 책정해야 하는 것으로 드러났다.

객실 수에서 불리한 코리빙이 수익률을 유지할 수 있는 배경에는 오퍼레이터(PM)의 입주자 만족도 상승을 위한 전문 서비스 제공과 커뮤니티 시설의 입주자 효용성 증대가 작용한 것으로 해석된다.

최규정 연구원은 "코리빙의 핵심 경쟁력은 화려한 커뮤니티 공간뿐 아니라, 역세권 입지와 쾌적한 시설 관리, 생활 밀착형 편의 제공에 있다"며 "점차 챗봇(대화형 로봇)이나 스마트홈 기술, 계약 자동화 등 입주자 친화 서비스가 차별화 열쇠가 될 것"이라고 말했다.

이어 "코리빙은 입주자에게 '지불할 만한 가치'를 얼마나 설득력 있게 제시하는지가 성패"라며 "인공지능(AI) 기반 관리와 고객 중심 운영이 뒷받침된다면, 코리빙은 단순 임대 상품을 넘어 브랜드화된 주거 서비스로 자리 잡을 것"이라고 덧붙였다.

woobi123@news1.kr