[일문일답]"청년 우대라기보단, 공정한 청약 기회 열어주자는 취지"

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 청년들의 내 집 마련 기회가 대폭 확대된다. 청년층 지원 확대가 중장년층에게는 또 다른 차별이 될 수 있다는 지적과 관련, 정부는 "청년 우대라기보다는 청약 기회를 공정하게 얻을 수 있도록 기회를 열어주자는 취지"라고 강조했다.

26일 국토교통부가 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 가구 공급계획'에 따르면 공공분양 공급물량 50만 가구 중 34만 가구는 청년층, 16만 가구는 40~50대 중장년층이 공급 대상이다.

공공분양 특별공급에는 미혼 청년을 위한 선택형·나눔형 유형이 신설된다. 선택형은 향후 시세 차익 70%를 보장하는 유형이며 선택형은 6년간 임대 이후 분양 여부를 선택하는 방식이다. 시세 80% 수준으로 분양되는 일반형에는 추첨제를 도입한다.

민영주택 청약 제도도 바뀐다. 그동안 가점제 100%로 공급되던 투기과열지구 85㎡ 이하 중소형 평수에 대해서도 추첨제를 신설한다. 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 늘어나는 것이다.

청년 기회가 대폭 확대되면서 다자녀, 노부모 부양자와 중장년층에서는 역차별 논란이 번질 것이라는 예상이 나온다.

국토부 관계자는 "중장년층에 대한 또 다른 차별이라기보다는, 그간 미혼 청년들이 청약시장에서 배제됐던 것이 아닌가 문제의식이 있었다"며 "이를 합리화하는 과정이라고 생각한다"고 말했다.

그러면서 "신혼부부 위주로 정책 방향이 진행되다 보니 아예 결혼 자체를 못하는 청년들이 많아 전 단계를 늘려야 한다는 고민도 있었다"며 "총량 관점에서 물량이 많이 늘어나다 보니 그 물량을 조금 쪼개는 과정에서의 형평성을 맞췄다"고 설명했다.

아울러 "4050대와 무한 경쟁하려는 것보다는 아직 자산 축적이 많이 되지 않은 청년 세대가 사회의 힘을 빌려 자립 기반을 튼튼히 할 수 있도록 정부가 도와주자는 취지"라고 강조했다.

정부는 소득이나 근로기간, 부모의 자산 규모 등을 종합적으로 고려해 청약 자격 세부안을 연내 마련할 계획이다.

다음은 국토부 관계자와의 일문일답.

-청년층에게, 특히 미혼 청년에게 특공을 준다는 것은 굉장히 이례적인 일이다. 또 다른 차별이라는 문제가 나올 수도 있다.

▶미혼 청년은 평형대 등을 당연히 고려해서 배분을 할 것이다. 물량은 공급을 하고 나서 어느 정도가 축적되면 비율 같은 것은 당연히 조정할 수 있다. 지금 미혼 청년에 대한 특별공급이 제시될 수 있었던 가장 큰 이유는 공공분양 물량이 정말 엄청나게 늘어났기 때문에 그들을 배려할 수 있는 포지션이 생겼다.

-청년층은 특공을 넣을 때 세대주여야 하는가.

▶청년 같은 경우에는 본인 기준으로 참여할 수 있게 제도를 검토하고 있다.

-신혼부부보다 청년 소득 기준이 높다.

▶똑같은 130%, 140%는 아니다. 오해의 소지가 있다. 신혼부부의 130%은 최저 3인 가구 기준이기 때문에 모수가 더 크다. 1인 가구당 월평균 소득의 140%이기 때문에 실제로 소득 기준을 보면 청년의 140%는 한 400만원 정도, 신혼부부의 130%는 한 800만원 정도다.

-1인 가구 140% 이하가 400만원쯤 되나.

▶450만원 정도 된다.

-소득이 5400만원 이하, 순자산이 2억6000만원 이하, 39세 이하면 추첨 넣을 수 있는 것인가.

▶청약 자격이 된다는 것이지 다 받을 수 있다는 것은 아니다. 그 안에서 또 100점화 작업을 한다. 소득이나 근로기간 등을 종합적으로 할 수 있도록 할 계획이다. 근로기간이 긴 청년을 우선 배려하고, 부모의 자산이 일정 수준을 초과하면 청약 기회를 제한하는 방안도 마련하겠다. 어느 정도의 청년이 우선시되고 어느 정도의 청년이 턱을 넘을 수 없는지, 이런 것들은 세부적으로 만들어 연내 사전 청약 전까지 제도안을 따로 마련한다.

-나중에 공급 비율을 조정할 수 있다는 이야기도 잘 이해가 되지 않는다.

▶당장 1~2년을 이야기 하는 것은 아니다. 미혼에게 청약 기회를 주는 것은 이제까지는 없었기 때문에 15%라는 규모를 시장에 내놓았다는 것이다. 그간에 신혼부부, 다자녀 이런 부분은 계속 추첨에 있었다. 그래서 단순화해 1대 1로 비교하기에는 무리가 있다는 말씀을 드린 것이다.

-이번에 50만 가구에서 15%로 한 것인지, 이후에 또 공공분양을 할 때는 조정될 수 있다는 말인가.

▶딱히 이후에 어떻다고 시점을 얘기했다기보단 어느 정도 물량이 시장에서 소화됐고 균형을 조절할 필요가 있다는 생각이 될 때는 당연히 그렇다.

-차라리 연령에 가점을 주는 것이 나을 것 같은데, 굳이 추첨으로 한 이유가 있는가.

▶가점제는 나이를 먹을수록 유리한 구조로 돼 있다. 실제 당첨자를 보면 나이가 든 사람이 많이 된다. 20대와 30대가 아무래도 무주택 기간을 쌓으려면 나이를 먹어야 한다. 현재 가점제로는 40대와 50대가 유리하니 2030 세대에게도 기회를 주자는 의미에서 추첨제를 확대했다.

나이가 어릴수록 가점을 준다는 것이 좀 어색하기도 하고, 청년들을 우대한다기보다는 누구나 그 청약의 기회를 공정하게 얻을 수 있도록 기회를 열어주자는 취지다.

▶추첨제는 자격만 되면 럭키 드로우 형태가 되는 거니까. 기회를 고르는 거다.

-선택형의 경우 분양 전환 임대주택으로 보이는데 사실상 없어졌다. 보완된 것이 있는지 궁금하다.

▶선택형 10만가구는 얼마 전에 민간에서 내 집 마련 리츠하겠다는 발표를 했는데, 그 방식과 거의 유사한 형식이다. 꼭 리츠로 하는 것은 아니지만, 공공에서도 유사한 방식으로 해보는 것이 어떻겠냐는 것이다.

10년 분양전환 임대주택은 분양 전환 가격이 너무 고분양가라는 논란이 있었다. 5년 분양 전환은 건설원가 베이스로 가다 보니까 건설원가가 과연 얼마냐는 것에 건설사와 입주자들 사이에 분쟁이 많았다.

이런 부분은 좀 해소를 했다고 보인다. 분양 전환의 가격을 입주 시 추정 분양가라고 저희가 임대로 딱 공급할 때 뭔가 정해지는 금액이 있을 것이다. 그 금액하고 감정가의 평균으로 하니까, 가격은 그때 가서 확정이 되기는 하지만 확정가다. 입주자가 적당한 수준의 시세차익을 같이 공유할 수 있는 모델이기 때문에 그전에 저희가 공급되었던 5년, 10년 임대주택하고는 차이가 있다.

-입주 시 추정 분양가는 얼마인가. 6년 뒤에 얼마의 분양가로 내놓을 것이냐.

▶추정 분양가라고 얘기하는 것은, 분양 주택이 아니다 보니까 분양 금액이 얼마다라고 얘기를 못 하니 그렇게 표현한 것이다. 현시점에서 분양이 된다면 얼마짜리고, 6년이 지나 그 시점에서 시세를 보니 얼마다 산출 평균을 내겠다는 것이다.

-큰 틀에서 공급 부분을 물어보고 싶다. 일단 이번 50만 가구는 지난번에 발표한 총 270만가구 공급의 일부인가.

▶그렇다

-시장이 급락 분위기인데 상관없이 추진하겠다는 것인지 궁금하다.

▶저희가 융통성은 제로라고 얘기하기에는 약간 어감이 이상하지만, 과거에 시장이 좀 안 좋을 때에 공공 분양을 줄였던 것이 나중에 시장 가격 상승기에 촉매로 작용했다는 생각을 많이 하고 있다. 그래서 시장이 좋으나 안 좋으나, 민간에서는 많은 변동이 있더라도 공공에서는 어떤 공급 기반을 확충하고 지속하는 노력은 당초대로 꾸준하게 이제 이어가야 한다는 점은 원칙적인 추진 방향이다.

-이미 예정돼 있던 물량이고 청약도 계속 진행하는가.

▶그렇다. 기존의 3개 시. 갑자기 막 어디서 없던 것이 대량으로 튀어나올 수는 없는 노릇이다. 다만 이제 기존에 쭉 추진됐었던 물량 중 실현 가능성이 없겠다 싶은 것은 제외하고 좀 더 발굴이 됐어야 했던 부분은 일부 보완을 해서 만들어진 물량이라고 보면 된다.

-나눔형 25만 가구, 선택형 10만 가구, 일반형 15만 가구 비중은 유지가 되는가. 수요가 많이 안 붙을 경우 물량 조정이 이루어지는 것인가.

▶지금의 시장을 가지고서 이 분양성을 판단하기에는 약간의 괴리가 있지 않을까 생각한다. 특별공급 물량에 있어서 비율의 조정을 말씀드린 것도 우리가 미래에 상황이 변동되면 변동에 맞춰서 정책이 변화할 수도 있지 않겠느냐는 정도의 취지지 스케줄을 가지고 있는 것은 아니다. 이 역시 지금은 저희가 이렇게 포션을 정했고, 정해진 대로 일단 공급을 해서 시장에서 어떻게 받아들여지는지 열심히 보고 모니터링할 것.

-무주택자는 다양한 계층, 연령대, 지역에 있는데 청년이 그중에서 우선순위가 되어야 한다고 판단하는 정부의 철학은 무엇인가.

▶한 세 가지 정도 말씀을 드리려고 한다. 첫 번째는 미혼 청년에 대한 우려감이 있는 것 같다. 중장년층에 대한 또 다른 차별이라기보다는 그간 미혼 청년들이 청약시장에서 배제됐던 것이 아닌가 문제 의식이 있었다. 이를 합리화하는 과정이라고 생각한다.

두 번째는 이제 사회적인 인구 구조의 문제에서 접근을 해볼 수 있을 것 같다. 그간 정부의 정책 방향이 신혼부부 위주로 조금 진행돼 왔었던 것이 사실이다. 그렇다 보니 아예 결혼 자체를 못하는 청년들이 많이 있었던 건 다 공감하실 것이다. 그래서 이 전 단계를 늘려야 하는 것이 아닌가 고민했다.

마지막으로는 총량 관점에서 물량이 많이 늘어나다 보니 그 물량을 조금 쪼개는 과정에서의 형평성을 맞췄다고 봐달라.

▶저희가 청년이라고 표현을 했는데 그 단어 속에는 이번에 특공을 신설한 미혼 청년뿐만이 아니라 청년 신혼부부, 생애 최초로 특공을 받는 2030 등 다양한 계층이 청년의 범주에 들어간다.

이 청년들의 거주 안정성이 본인들이 생활을 해나가는 데 가장 중요하다고 이야기한다. 본인이 생활의 안정, 자립 기반, 가정을 이루거나 가정을 이루지 않더라도 자기가 독립된 생계를 유지해 가는 데 있어서 가장 중요한 포션을 차지하는 것이 거주다.

젊은 층이 계속 살아나가면서 우리 사회를 채울 것이다. 그러면 지금 젊었을 때부터 기반을 마련해 그 아래서 자산을 축적해 나가는 것이 필요하지 않겠나.

-오히려 청년 계층 내에서 자산 소득 격차가 늘어나는 것 아니냐. 운 좋은 몇 명에게만 자산 확보의 기회가 제공이 된다고 해석이 될 수 있다.

▶이것 하나만 가지고 해결할 수는 없을 것이고, 한 번으로 해결할 수 있는 문제도 아닐 거다. 우리가 청년층에 이제 전반적인 계층이 있고, 그중에서 임대 수요 계층도 분명히 있을 것이다. 공공의 지원 대상이 되지 못하는 혼자서도 충분히 자립이 가능한 계층도 있을 것이다.

정부에서 어느 정도의 자산 축적에, 기회랄지 지원이랄지, 지원을 한다면 그 지원을 가지고 본인이 어떤 기반을 튼튼하게 할 수 있는 계층이 있을 것이다. 저희가 목표로 하는 것은 이 계층이라고 봐야 할 것이다. 물론 한 번으로 이 계층 모두가 해결되지는 않겠지만. 알아서 민영주택 아니면 돈을 다 모은 후에 자산을 힘껏 축적해 놓은 4050세대하고 그냥 무한경쟁하라는 것보다는 아직까지 자산 축적이 많이 되지 않은 청년 세대가 사회의 힘을 빌려서 자립 기반을 튼튼히 할 수 있도록 정부가 도와주는 것이 취지다.

-많은 연령대 중 왜 2030이어야 하느냐는 질문이 반복된다.

▶4050이나 노년층에 대해서 저희가 배려하지 않은 상태에서 2030을 배려하는 것이 아니다. 4050이나 노년층에 대한 특별공급과 우대 정책은 사실상 굉장히 오랫동안 지금까지 이어져 내려오고 있었다. 그 위주로 청약제도가 운영되고 주택이 공급이 되다보니까 오히려 2030, 사회에서의 발판을 만들어야 하는 계층이 계속 소외되고 있다는 문제에서 지금 이런 제도가 나오게 된 것이다. 그동안 소외되었던 것에 대한 배려 정책이 새롭게 도입됐다. 저희는 이렇게 보고 있습니다.

-공공 분양 물량 중에 상당수가 청년에게 배정됐다. 재원이 무한정은 아닐텐데 노년층이나 40~50대 공공 임대가 당장 필요한 취약계층보다, 청년의 내 집 마련이 이 정부에는 더 중요한 것으로 읽힐 수 있는 것이 아닌가.

▶그런 우려가 있을까봐 이 내용을 낼 때 공공분양주택과 임대주택의 공급 계획을 같이 내려고 생각을 했다. 그런데 임대주택은 아무래도 비정상 거처에 대한 문제라든지 재해주택에 대한 문제라든지 정확한 실태 파악을 근거로 임대주택의 배분을 짜야 하는 문제가 있어서 아직 실태 조사를 완료하지 못했다. 조사를 마치면 전반적으로 또 밸런스를 맞춘 임대주택 공급 계획이 연말까지 나올 계획이다.

-초기 부담금을 보면 나눔형보다 선택형 부담이 더 적은데 나눔형 비중이 높은 이유는 무엇인가.

▶이제 그런 격차 문제 때문에 저희가 이제 여기 LTV 한도를 많이 올려 공급하는 모기지를 결합을 했었던 거고요. 설문에서의 5대 5라는 비중은 저희가 이제 초기 부담이 적게 아니면 선택할 수 있는 기회가 있었으면 좋겠다, 이런 내용이 반영된 수치라고 해석했다.

다만 이제 임대 후 분양 모델은 기본적으로 초기 6년 임대 기간이 있기 때문에 임대 주택을 수요하는 계층은 임대주택에서 또 어느 정도 흡수를 해 줄 거라고 생각을 하고, 이를 감안한다면 임대를 전제로 한 모델을 많이 넣는 것보다는 나눔형에 대한 포션을 더 크게 하고, 그렇지만 6년 임대 거주 후에 분양을 선택할 수 있는 비중도 일부 섞는 것이 전반적으로 청년들이 원하는 수요에 부응하는 것이 아닌가라는 생각에서 만들었다.

-2023년 이후 사전청약, 비수도권에 이 정도 물량 공급 배경은 무엇인가.

▶비수도권 물량 관련해서는 전반적으로 8·16에서 공급 계획을 세울 때 발표했었던 공급 계획과 궤를 같이 한다고 보여진다. 그 당시에도 비수도권에 물량이 배정이 됐었다. 다만 비수도권의 물량을 배정하면서 일반 도 단위의 물량을 배제하고, 그래도 청년층과 그리고 인구의 밀집 수요가 있는 광역시 단위의 물량을 집중해서 배치하는 것으로 계획했다.

▶사전 청약 같은 경우에는 지금 주택 시장이 전반적으로 위축기에 접어들고 있는데 그럼에도 지역별로 어떤 입지가 좋은 역세권이라든가 이런 데는 여전히 수요가 있다고 생각을 한다. 그걸 기다리고 있는 사람들도 있다. 그래서 일단 물량을 전체를 다 한다는 것은 아니지만, 그중에 저희가 가진 물량 중 우수 입지와 수요가 많은 지역 위주로 선별하려고 생각하고 있다.

-네임브랜딩 검토했는지

▶검토를 했었고 계속할 겁니다. 내부적으로는 사실은 여러 의견을 수렴해서 몇 가지의 대안을 마련하기는 했지만 지금 이것이 이름이라고 발표하기엔 조금 이르다라는 생각을 했다. 국민 제안을 거치든, 추가 작업을 더 거쳐서 결정하려고 한다.

-보금자리론 같은 경우에는 주택 가격 시세가 딱 정해져 있다. 받을 수 있는 조건이 분양가 관계없이 맥시멈 5억까지 tv 80%까지 잡는 건가.

▶주택 가격과 관계없이 가능하다. 전용 모기지 같은 경우는 그런 경우로 운영되니 어차피 공공에서 분양을 하므로 그다지 분양가가 매우 높지 않을 것이다. 저희가 모기지를 제공해 드릴 거는 여기 있는 나눔형과 선택형이다. 일반형 같은 경우에는 일반 기존 자금 대출을 활용해서 혜택을 제공해 드릴 것.

▶일반형은 기존 디딤돌 대출인데 일부 금리가 우대되는 부분이 있는 것일 뿐이다. 전용 모기지는 아닌 것. 위에 2개는 전용 모기지가 결합되는 상품이다.

-배점 기준은 언제 나오나.

▶배점 기준이나 사이트별 분양가 이런 것들은 저희가 좀 더 준비를 해가지고 연말까지 정할 것이다.

▶분양가 같은 것은 사전 청약 시점이 임박해야지만 나올 것이다. 사실 배점 기준 같은 것은 누구나 좀 생각을 해야 하고 내가 어느 지점에 있는지도 알아야 돼야 하는 것이라 사전 청약에 그렇게 임박해서 배점 기준을 만들지는 않을 것이다. 충분하게 국민이 보고 판단할 수 있는 시간적 여유를 둘 수 있도록 그렇게 배정 기준을 마련해서 알려드릴 예정이다.

-나눔형은 수익공유형 모기지와 비슷하다. 혹시 정책은 어떻게 다른가

▶그때는 시장 자체가 저금리였고 가격이 많이 상승하는 시기였다. 그래서 가격 상승의 기대를 하고 그 이익 공유를 어떻게 할 것인가에 대해서 수요자 간의 생각이 좀 달랐던 것 같다. 그리고 가장 결정적인 이유는 굉장히 작은 면적으로 지금 시장에서 수요가 되는 어떤 자체 모델하고는 좀 갭이 있지 않았나 생각을 한다.

-수요를 생각해서 추첨제를 신설한다고 하셨는데 여기에 이제 30평대 아파트가 들어갔다. 3, 4인 가구들이 거주하기 적당한 규격인데 추첨제를 대폭 이렇게 넣은 이유는 무엇인가.

▶그래서 60㎡ 이하는 추첨 물량이 60%인데. 60~85㎡는 추첨 물량이 30 프로로 가점 물량이 훨씬 많다. 이 30% 물량이 다 청년에게 가는 것으로 배정되는 것도 아니고, 기회가 차단되지 않은 상태에서 공정한 경쟁을 할 수 있는 장을 따로 마련해 주는 거다. 우리가 여기다가 1, 2인 청년 가구라고 표현을 했지만, 사실상은 여기는 젊은 부부도 여기에 해당이 되고, 청년의 범주는 20대 청년만을 얘기를 하는 것이 아니라 20세~39세의 청년을 브로드하게 얘기한 것이다.

-신혼희망타운은 어떻게 되나

▶나눔형으로 흡수됐다 .

-10년 공공임대는 아예 없어지나

▶그렇다. 신규 공급은 안 되고 있고 기존에 공급되어 있던 것들은 대부분 이제 분양 전환이 5년은 거의 됐다. 10년은 되는 중이다.

-민간분양 청약공급규칙 개정은 언제 이뤄지나

▶공급 규칙을 개선해야 하는 거고요 공급 규칙 개정하려면 그래도 한 3개월 정도 개정 작업은 소요될 것 같다.

seunghee@news1.kr